Para los expertos en vivienda

[Suso]

Primero, disculpas por lo de "sentro". Fue debido seguramente a la ingesta de cervezas, vinos y G&Ts durante la quedada Tinerfeña...

A lo que me refiero, es a que hay un desequilibrio muy poco lógico entre el precio de comprar o arrendar una vivienda, que en muchos otros paises no existe. A medio plazo, los costes deberían de igualarse, bien por subida de los alquileres, como por bajada de los precios (o una combinación de ambos efectos).

EMHO, en zonas donde el coste de los alquileres es ligeramente superior al coste de la financiación, poca corrección se puede producir. El problema está en donde el coste del alquiler es muy superior al coste de la financiación, como donde yo vivo (no el pueblo sino todo el entorno porque el problema es igual en casi todo el País Vasco).

Pero este coste tan alto tiene muchas causas, entre ellas está:

1. Fuerte demanda de alquileres
2. Poca oferta
3. Inseguridad para los arrendadores

La inseguridad hace que para muchos propietarios que han heredado un piso tenerlo cerrado sea más rentable (en tranquilidad) que ponerlo en alquiler. Una opción para estos es ofrecerlo en alquiler como vivienda social a través del Servicio de Vivienda del Gobierno Vasco, que garantiza el cobro del alquiler y los posibles destrozos que te hagan a la vivienda, a cambio de menores ingresos por la vivienda.

El problema para esto es que sólo tienen acceso a estos alquileres las rentas más bajas. Para que te hagas una idea, a las viviendas en propiedad en techo salarial es de unos 33.000 euros anuales brutos... y no son precisamente baratas (unos 180.00 EUR). Para las viviendas en alquiler incluso menos, pero te revisan los ingresos periódicamente y si te pasas de los 33.000 tienes que desalojar la vivienda y lanzarte de cabeza al mercado libre, muchísim más caro.

En el País Vasco, el alquiler no compensa (en otros sitios puede que sí) salvo en los siguientes casos:

1. que te puedas apretar el cinturón par apagar el alquiler, pero no te llegue para meterte en una hipoteca
2. que no tengas estabilidad en el empleo
3. que requieras flexibilidad para cambiar de residencia

Al menos esa es mi opinión sobre la realidad inmobiliaria de la zona donde me muevo.

 

[GMTII]

Yo creo que está claro que ahora no es buen momento para comprar, salvo raras excepciones, que siempre hay.
Los precios van a bajar algo más. Las variables económicas así lo adelantan; el país está muy apalancado.
Creo que además estamos viendo que no hemos hecho bien las cosas antes, y cuesta asumirlo, claro. Me refiero a haber echado cuentas de forma analítica antes de habernos tirado a la piscina de la hipoteca. Somos culpables los compradores por un lado (cuanta avaricia hubo en muchos casos) y los bancos por otro (dando alegremente productos finacieros a 40 años que a ver quien paga ahora).

Yo solamente me metería en un piso si se diesen todos los factores de cara:
Que analíticamente la operación me fuese favorable respecto al alquiler.
Si va a ser mi vivienda habitual con una certeza aceptable (por lo menos que uno de los conyujes fuese a seguir allí aunque el otro tuviese que irse trabajar fuera).
Que el esfuerzo económico respecto a los ingresos esté dentro de los parámetros que se han dicho antes.

Claro, igual me tiro año y medio para encontrar lo que busco. Si lo encuentro. O tengo que buscar por canales fuera de los clásicos y cómodos de las inmobiliarias. A lo mejor tengo que negociar muy duro y sucio con propietarios que están con el agua hasta al cuello, y OLVIDARME DE ESTRENAR VIVIENDA, CLARO.

Habrá que currárselo, si interesa. Que parece que comprar siempre ha sido una obsesión en este país, y meter el dinero en el banco o mejor moverlo por sectores más dinámicos parece que ha estado mal visto por el grueso de la población.

 

[Quique_A340]

En el País Vasco, el alquiler no compensa (en otros sitios puede que sí).

Esa es la clave, o como dicen en mi pueblo "la madre del cordero".

 

[Suso]

Esa es la clave, o como dicen en mi pueblo "la madre del cordero".

Es que precisamente eso es lo que pretendo decir. Que no se puede generalizar y hay que analizar pormenorizadamente cada situación en particular.

Si tengo cubiertas mis necesidades de vivienda, sólo me cambiaría si las ventajas de la operación fuesen muy muy claras (y no me refiero sólo a las económicas, ya que deben entrar factores como las mejoras en calidad de vida)

 

[Quique_A340]

Es que precisamente eso es lo que pretendo decir. Que no se puede generalizar y hay que analizar pormenorizadamente cada situación en particular.

Si donde vivo hubiese viviendas (no cuchitriles) en alquiler por 450 €/mes con garaje incluido tal vez no hubiese comprado, pero el tema está que en mi zona sólo la plaza de garaje en alquiler ya cuesta 100 €

 

[Suso]

Si donde vivo hubiese viviendas (no cuchitriles) en alquiler por 450 €/mes con garaje incluido tal vez no hubiese comprado, pero el tema está que en mi zona sólo la plaza de garaje en alquiler ya cuesta 100 €

Es que suele ir bastante relacionado, donde las viviendas en alquiler están en 450 EUR/mes, rara vez en venta están en 200.000 EUR, y viceversa.

 

[sanjoseale]

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2011/04/09/mercados/1302564400_850215.html

 

[Quique_A340]

Es que suele ir bastante relacionado, donde las viviendas en alquiler están en 450 EUR/mes, rara vez en venta están en 200.000 EUR, y viceversa.

Ya, pero hay que añadir otra variable, y es la siguiente: lo que gano ahora no lo voy a cobrar de pensión ni harto de vino, con lo cual mientras estamos en activo tal vez haya que plantearse la compra de la vivienda en ciudades (llamémosle caras), para que el día de mañana no perdamos esa relativa "calidad de vida".

Alguno dirá, "joer, pues hazte un plan de pensiones", y yo le contestaré: "si actualmente no sabemos como va a evolucionar el tema de la vivienda en el futuro, como para saber que va a pasar con los planes de pensiones dentro de 30 años..."

 

[Quique_A340]

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2011/04/09/mercados/1302564400_850215.html

"Eso" que has puesto puede derivar en "esto": https://www.elmundo.es/elmundo/2011/04/11/suvivienda/1302514555.html

 

[ArtBy's]

Yo creo que está claro que ahora no es buen momento para comprar, salvo raras excepciones, que siempre hay.
Los precios van a bajar algo más. Las variables económicas así lo adelantan; el país está muy apalancado.
Creo que además estamos viendo que no hemos hecho bien las cosas antes, y cuesta asumirlo, claro. Me refiero a haber echado cuentas de forma analítica antes de habernos tirado a la piscina de la hipoteca. Somos culpables los compradores por un lado (cuanta avaricia hubo en muchos casos) y los bancos por otro (dando alegremente productos finacieros a 40 años que a ver quien paga ahora).

Yo solamente me metería en un piso si se diesen todos los factores de cara:
Que analíticamente la operación me fuese favorable respecto al alquiler.
Si va a ser mi vivienda habitual con una certeza aceptable (por lo menos que uno de los conyujes fuese a seguir allí aunque el otro tuviese que irse trabajar fuera).
Que el esfuerzo económico respecto a los ingresos esté dentro de los parámetros que se han dicho antes.

Claro, igual me tiro año y medio para encontrar lo que busco. Si lo encuentro. O tengo que buscar por canales fuera de los clásicos y cómodos de las inmobiliarias. A lo mejor tengo que negociar muy duro y sucio con propietarios que están con el agua hasta al cuello, y OLVIDARME DE ESTRENAR VIVIENDA, CLARO.

Habrá que currárselo, si interesa. Que parece que comprar siempre ha sido una obsesión en este país, y meter el dinero en el banco o mejor moverlo por sectores más dinámicos parece que ha estado mal visto por el grueso de la población.

En general las mejores ofertas en vivienda estan en las promotoras. Las familias se descentran y dejan que se subaste con el perjuicio que significa, pero a una empresa es facil comprarle una vivienda con una suculenta rebaja. Esta empresa utiliza la liquidez obtenida para cancelar lineas, cubrir descubiertos, etc....

La familia tiene que dejar la vivienda y en la mayoria de los casos esperan a que ocurra el milagro y al final acaban con una cuantiosa deuda con la entidad de credito.

 

[bertram]

Se empiezan a ver cosas interesantes por parte de promotores apurados o cajas, de particulares la mayoría siguen siendo carísimos. Yo no hago tantos números,me guío por instinto y sentido común y la verdad, hace 8 años que decidí no comprar nada más hasta que la cosa se normalizase... la verdad me equivoque, subieron 2-3 años más... pero el último duro que la gane otro. Por poco me pillo con una nave industrial que vendí milagrosamente ganando algo...
En general no es momento para comprar (bajarán 20-30%), en casos particulares ya hay algún chollito.

 

[Quique_A340]

En general no es momento para comprar (bajarán 20-30%), en casos particulares ya hay algún chollito.

https://www.elmundo.es/elmundo/2011/04/11/suvivienda/1302512126.html

Este artículo dice que "los precios de la vivienda en España aún deben bajar un 40% adicional desde los niveles actuales"... casi ná.

 

[migueldeharo]

ten la completa seguridad de que seguiran bajando .... mientras los bancos y cajas no concedan credito

 

[antonik]

No solo eso, sino que no tiene en cuenta ni el precio del dinero ni posibles avería, ni posibles inquilinos que no paguen, ni períodos en los que tendrás la casa sin habitrar entre inquilinos...

Y volviendo al tema de "si es rentable comprar", propongo otra regla sencilla o "cuenta de la vieja".

Cojemos lo que nos costaría comprar la casa. Digamos €200.000 un pisito normal. ¿Si meto ese dinero en el banco a plazo fijo, cuanto me da el banco? No es nada descabellado pedir un 5% hoy por hoy en plazo fijo a 2 años o así... Si lo metemos a 10, ya ni te cuento... Bueno, eso nos daría una rentabilidad de €10.000/año. ¿nos daría para pagar el mismo piso en alquiler? Probablemente... Bueno, que cada uno haga sus cálculos.

Este calculo que haces seria correcto si de dispone en efectivo del valor de la vivienda, es decir los 200.000 € que mencionas, pero en la inmensa mayoría de los casos no es así, de hay la hipoteca

 

[CAESAR]

Bajarán, la pregunta es ¿Hasta cuando?

 

[victor cuesta]

Yo creo que el calculo más real es calcular si los gastos de la compra compensan los del alquiler(incluyendo financieros,intereses e impuestos y fiscales) a igual vivienda . Evidentemente es más fácil tener dinero que ladrillos y hay inversiones financieras ,poco desarrolladas en este pais ,que dan más rentabilidad y más liquidez .

 

[Suso]

Ya, pero hay que añadir otra variable, y es la siguiente: lo que gano ahora no lo voy a cobrar de pensión ni harto de vino, con lo cual mientras estamos en activo tal vez haya que plantearse la compra de la vivienda en ciudades (llamémosle caras), para que el día de mañana no perdamos esa relativa "calidad de vida".

Alguno dirá, "joer, pues hazte un plan de pensiones", y yo le contestaré: "si actualmente no sabemos como va a evolucionar el tema de la vivienda en el futuro, como para saber que va a pasar con los planes de pensiones dentro de 30 años..."

Tal cual... los planes de pensiones son inversiones en valores y todos sabesmo cómo funciona la bolsa. La renta fija... pues tal como está el tema mucho cuidadín porque como se tenga en deuda de un estado que acabe con una quita y espera... a perder pasta tocan.

EMHO el mejor plan de pensiones es tener la casa pagada a los 60

 

[white]

los pisos bajaran

Estoy en el sector, los pisos bajarán algo mas, y se quedarán ahí en los próximos 4 o 5 años, (claro está salvo, los inmuebles prime con propietarios que puedan aguantarlos).

Espérate al salón inmobiliario SIMA, ahora en junio en Madrid y acercate a los stands de los Bancos, son los que mas facilmente podrán llegar a financiar hasta el 100% del precio y además (como ya ha pasado en el el Sima primavera de Marzo), hasta encontraras promociones con carencia de principal e intereses durante los dos priomeros años, (a veces incluso condonando de los mismos).

Porqué?... porque cuando un banco se queda con una promoción de una promotora que quiebra, tiene que provisionar (poner dinero como garantía) un alto % de su valor contable, esta provisión no lo es tal, si el inmueble pasa a su activo (es decir lo compran los bancos), o mejor aún se vende a un tercero (aunque no te pague nada hasta dentro de dos años) porque contablemente ni siquiera es del banco y la provisión es aun menor, no teniendo que pagar los bancos tampoco intereses por la provisión.

En fin suerte con tu búsqueda.

 

[seiko]

Estoy en el sector, los pisos bajarán algo mas, y se quedarán ahí en los próximos 4 o 5 años, (claro está salvo, los inmuebles prime con propietarios que puedan aguantarlos).

Espérate al salón inmobiliario SIMA, ahora en junio en Madrid y acercate a los stands de los Bancos, son los que mas facilmente podrán llegar a financiar hasta el 100% del precio y además (como ya ha pasado en el el Sima primavera de Marzo), hasta encontraras promociones con carencia de principal e intereses durante los dos priomeros años, (a veces incluso condonando de los mismos).

Porqué?... porque cuando un banco se queda con una promoción de una promotora que quiebra, tiene que provisionar (poner dinero como garantía) un alto % de su valor contable, esta provisión no lo es tal, si el inmueble pasa a su activo (es decir lo compran los bancos), o mejor aún se vende a un tercero (aunque no te pague nada hasta dentro de dos años) porque contablemente ni siquiera es del banco y la provisión es aun menor, no teniendo que pagar los bancos tampoco intereses por la provisión.

En fin suerte con tu búsqueda.

Eso, eso que financien el 100% y que todo se hunda otra vez.
Alguien que necesita el 100% (aparte del 8% de IVA y al menos unos 6.000€ más para amueblar cocina y dar de alta los servicios de agua , luz, gas etc..) de la hipoteca es que no se puede permitir un piso en propiedad, NI MÁS NI MENOS.
Mucha gente se lanza pensando que es una broma eso de comprar un piso.

 

[seiko]

No solo eso, sino que no tiene en cuenta ni el precio del dinero ni posibles avería, ni posibles inquilinos que no paguen, ni períodos en los que tendrás la casa sin habitrar entre inquilinos...

Y volviendo al tema de "si es rentable comprar", propongo otra regla sencilla o "cuenta de la vieja".

Cojemos lo que nos costaría comprar la casa. Digamos €200.000 un pisito normal. ¿Si meto ese dinero en el banco a plazo fijo, cuanto me da el banco? No es nada descabellado pedir un 5% hoy por hoy en plazo fijo a 2 años o así... Si lo metemos a 10, ya ni te cuento... Bueno, eso nos daría una rentabilidad de €10.000/año. ¿nos daría para pagar el mismo piso en alquiler? Probablemente... Bueno, que cada uno haga sus cálculos.

De ese dinero hacienda se lleva parte y eso teniendo en cuenta que tengas desde el primer día esos 200.000 disponibles.
Aún así te doy la razón y prefiero tener el dinero en el banco que un piso alquilado.

 

[garbie]

Hombre, yo no lo veo tan claro...

Un 5% a dos años en un plazo fijo, se puede conseguir pero no es tan sencillo. Además, no creo que se pueda mantener en el tiempo ya que es totalmente descabellado ese tipo de interés si no fuera porque hay entidades que necesitan depósitos "a cualquier precio". Si a mi una entidad me ofrece un 5% a 10 años, salgo corriendo de la misma.

Si aún así obtenemos un 5%, le tienes que descontar lo de nuestro amigos de Hacienda que te levantan una quinta parte paroximadamente.

Por otro lado, en un mercado inmobiliario "normal" y comprando bien, se puede esperar una ligera revalorización de la vivienda (evidentemente olvidemos las compras entre 2002-2008 aproximadamente) mientras que los 200.000 que tienes en el banco, si te comes los intereses en un alquiler, dentro de 10 años seguirán siendo 200.000 euros que por efecto de la inflación, tendrán un valor real muy inferior...tu alquiler subira año a año en función del IPC mientras tus intereses seguirán siendo los mismos.

Y para acabar, salvo catástrofe no cubierta por un seguro o inexistencia del mismo, la vivienda seguirá físicamente existiendo (valga más o menos). Estamos seguros de que nuestro depósito, deuda pública o lo que sea de 200.000 euros también?

Hay más puntos aún por afinar, pero no os voy a aburrir.

Saludos,
Garbie

Cojemos lo que nos costaría comprar la casa. Digamos €200.000 un pisito normal. ¿Si meto ese dinero en el banco a plazo fijo, cuanto me da el banco? No es nada descabellado pedir un 5% hoy por hoy en plazo fijo a 2 años o así... Si lo metemos a 10, ya ni te cuento... Bueno, eso nos daría una rentabilidad de €10.000/año. ¿nos daría para pagar el mismo piso en alquiler? Probablemente... Bueno, que cada uno haga sus cálculos.

 

[Quique_A340]

Cojemos lo que nos costaría comprar la casa. Digamos €200.000 un pisito normal. ¿Si meto ese dinero en el banco a plazo fijo, cuanto me da el banco? No es nada descabellado pedir un 5% hoy por hoy en plazo fijo a 2 años o así... Si lo metemos a 10, ya ni te cuento... Bueno, eso nos daría una rentabilidad de €10.000/año. ¿nos daría para pagar el mismo piso en alquiler? Probablemente... Bueno, que cada uno haga sus cálculos.

Hombre, yo no lo veo tan claro...

Un 5% a dos años en un plazo fijo, se puede conseguir pero no es tan sencillo. Además, no creo que se pueda mantener en el tiempo ya que es totalmente descabellado ese tipo de interés si no fuera porque hay entidades que necesitan depósitos "a cualquier precio". Si a mi una entidad me ofrece un 5% a 10 años, salgo corriendo de la misma.

Si aún así obtenemos un 5%, le tienes que descontar lo de nuestro amigos de Hacienda que te levantan una quinta parte paroximadamente.

Por otro lado, en un mercado inmobiliario "normal" y comprando bien, se puede esperar una ligera revalorización de la vivienda (evidentemente olvidemos las compras entre 2002-2008 aproximadamente) mientras que los 200.000 que tienes en el banco, si te comes los intereses en un alquiler, dentro de 10 años seguirán siendo 200.000 euros que por efecto de la inflación, tendrán un valor real muy inferior...tu alquiler subira año a año en función del IPC mientras tus intereses seguirán siendo los mismos.

Y para acabar, salvo catástrofe no cubierta por un seguro o inexistencia del mismo, la vivienda seguirá físicamente existiendo (valga más o menos). Estamos seguros de que nuestro depósito, deuda pública o lo que sea de 200.000 euros también?

Hay más puntos aún por afinar, pero no os voy a aburrir.

Saludos,
Garbie

"Pa" qué tanto lío, cojo los 200.000 € compro el piso, vivo en él, y me ahorro hipoteca, alquiler, ...

 

[Suso]

"Pa" qué tanto lío, cojo los 200.000 € compro el piso, vivo en él, y me ahorro hipoteca, alquiler, ...

Sasto.

 

[Suso]

Eso, eso que financien el 100% y que todo se hunda otra vez.
Alguien que necesita el 100% (aparte del 8% de IVA y al menos unos 6.000€ más para amueblar cocina y dar de alta los servicios de agua , luz, gas etc..) de la hipoteca es que no se puede permitir un piso en propiedad, NI MÁS NI MENOS.
Mucha gente se lanza pensando que es una broma eso de comprar un piso.

Pues tienes toda la razón.

 

[Relojero Novatillo]

Hombre, yo no lo veo tan claro...

Un 5% a dos años en un plazo fijo, se puede conseguir pero no es tan sencillo. Además, no creo que se pueda mantener en el tiempo ya que es totalmente descabellado ese tipo de interés si no fuera porque hay entidades que necesitan depósitos "a cualquier precio". Si a mi una entidad me ofrece un 5% a 10 años, salgo corriendo de la misma.

Si aún así obtenemos un 5%, le tienes que descontar lo de nuestro amigos de Hacienda que te levantan una quinta parte paroximadamente.

Por otro lado, en un mercado inmobiliario "normal" y comprando bien, se puede esperar una ligera revalorización de la vivienda (evidentemente olvidemos las compras entre 2002-2008 aproximadamente) mientras que los 200.000 que tienes en el banco, si te comes los intereses en un alquiler, dentro de 10 años seguirán siendo 200.000 euros que por efecto de la inflación, tendrán un valor real muy inferior...tu alquiler subira año a año en función del IPC mientras tus intereses seguirán siendo los mismos.

Y para acabar, salvo catástrofe no cubierta por un seguro o inexistencia del mismo, la vivienda seguirá físicamente existiendo (valga más o menos). Estamos seguros de que nuestro depósito, deuda pública o lo que sea de 200.000 euros también?

Hay más puntos aún por afinar, pero no os voy a aburrir.

Saludos,
Garbie

Compañero,

De acuerdo con la mayoría tus puntos. Pero:

- Una vivienda requiere de reparaciones cada x tiempo.
- Si pagas ese seguro para cubrirte de accidentes, pues quítale otro piquito a los ingresos netos.
- Estos ingresos también tributan.
- Con un alquiler, hay que tener en cuenta el riesgo de impago, además del tiempo que puede pasr entre arrendatario y arrendatario.
- Gestionar una vivienda es un coñazo. Buscar inquilinos, repararles lo que s estropee, pasar el alquiler... Se puede subcontratar con la inmobiliaria, pero ahí se te va otra parte del margen.
- Un depósito es mucho más líquido que una vivienda. Esto no solo es importante en caso de que lo necesites para alguna urgencia (ya partimos del punto de que esta inversión la haríamos con dinero"sobrante"), sino en el caso de ofrecérsenos una inversión mas rentable.