Para los expertos en vivienda

[robot r2]

Completamente de acuerdo :, hay que tomarse la hipoteca de la vivienda "propia" como un plan de pensiones a largo plazo, no me imagino tener que mantener un alquiler cobrando la jubilación, conozco gente que le ha pasado, toda la vida de alquiler en un barrio "bueno" y al llegar la jubilación tener que cambiar de barrio, incluso antes, delante de la perdida del empleo, sigo pensando que comprar 1ª vivienda no es tirar el dinero, diferente es comprar segunda residencia esa si que no sale a cuenta si cuentas los días de uso que le das.

Yo compre mi piso en el cenit de la burbuja , pero como vendí uno para comprar otro, pues más o menos estamos en las mismas y claro esta es mi vivienda habitual que espero estar en ella muchos años.

A corto/medio plazo evidentemente no es una inversión. Cuando se dedica a vivienda habitual, sí... dependiendo de la zona.

En mi entorno es difícil encontrar una vivienda con tres habitaciones 80 m2 por menos de 900 EUR/mes de alquiler. Si esto sigue así en el mercado de alquiler (que tiene toda la pinta), cuando me llegue la jubilación, no tendré le problema de tener que pagar una vivienda más vivir con la pensión que me quede, sino simplemente por vivir y pagar los gastos de la comunidad.

Como rentabilidad financiera, evidentemente puede no ser una buena inversión, como rentabilidad personal, sin duda es una inversión para la jubilación.

 

[ChauxdeFonds]

EMHO, si necesitas una vivienda y te la puedes permitir, no es mal momento. Aquí como en la Bolsa, que el último euro lo gane otro y que otro compre más barato.

Si la compra es simplemente por inversión, evidentemente no es el momento de comprar.

Me parece una opinión de lo más sensato.

 

[fagus]

EMHO, si necesitas una vivienda y te la puedes permitir, no es mal momento. Aquí como en la Bolsa, que el último euro lo gane otro y que otro compre más barato.

Si la compra es simplemente por inversión, evidentemente no es el momento de comprar.

El tema es que las circunstanciales personales, son eso, personales y sólo cada uno de nosotros las conocemos y serán, probablemente, las que hagan decantar la balanza de un lado o de otro.

Es cada uno, dependiendo de sus circunstancias y premura, quien ha de decidir.

Pero, a la pregunta aséptica, de si es buen momento de comprar, independientemente de las circunstancias personales (que los demás desconocemos), EMMO, no es buen momento para comprar.

 

[ArtBy's]

Mi opinión.

Comprar es una buena opción, pero tampoco debemos de tomarlo como un dogma de fe.

Vamos a ver un supuesto.

Vivienda tipo de dos dormitorios en el extrarradio de cualquier ciudad.

Cuota actual alquiler 450€

Precio compra 150.000€

Cuota con hipoteca a 35 años a euribor +0,8.

Cuota actual 536€
Seguro vivienda 30€
Comunidad 60€
Mantenimiento 50€
Total 676€

Si alquilamos la vivienda y destinamos el diferencial 676 - 450 = 226€ a otras modalidades de ahorro, al cabo de 35 años tendremos el valor de la vivienda para asegurarnos una jubilación tranquila. Ademas con la ventaja de disfrutar de una mayor flexibilidad geográfica.

Tener en cuenta que en la cuota de 536€ de la hipoteca dos terceras partes son intereses que se queda el banco y realmente la cuota de amortización son esos 226€ que el inquilino puede destinar a otros métodos de inversión.

En ambos supuestos se corre el riesgo de sufrir perdidas en la inversión y perder los ahorros. Lo que pasa es que la vivienda es mas comparable con una inversión en letras del tesoro.

Saludos

 

[Quique_A340]

Comprar una vivienda con una hipoteca a 35 años me parece una locura, como máximo el plazo debería de ser a 20 años, y con la mentalidad de que en cuanto se tenga dinero ahorrado amortizar préstamo, si para hacerlo hay que prescindir de vacaciones, coche nuevo y demás se prescinde, la clave es quitarse el "pufo" cuanto antes...
Yo llegué a pedir un préstamo personal de 1.000.000 de ptas (cuándo los bancos daban dinero sin preguntar) a pagar en un año para amortizar préstamo y desgravarme del máximo que me permitía Hacienda, ese año las pasé putas (sin vacaciones, cenas, ...) pero me salió redondo, a un año los intereses son bajos, Hacienda me devolvió bastante pasta, y la cuota del préstamo me bajó,... cuándo le dije al del banco para que quería el dinero se quedó todo loco, me dijo que nadie le había pedido dinero para eso, la gente le pedía para vacaciones, coches, tetas, ... pero para amortizar préstamo nunca.

Bueno, después de todo este rollo mi opinión es que el momento de comprar una vivienda es cuando el precio de la misma se pueda pagar con una hipoteca a un máximo de 20 años, antes no.

 

[ArtBy's]

Si reducimos el supuesto anterior a una amortizacion a 20 años para una vivienda de 150.000€ la cuota seria de 794€.

El inquilino tendria una diferencia de 344€.

Estos 344€ ahorrandolos todos los meses y con un interes anual del 5% nos darian unos 133.000€ al cabo de los 20 años. Seria necesario que el inquilino asumiera un poco de riesgo para obtener un interes anual del 5% despues de impuestos pero tampoco es tan complicado.

Me reafirmo en que es mejor comprar por la conciencia que tenemos de propiedad, pero es necesario valorar todas las opciones.

Este es uno de los mejores momentos para comprar de los ultimos años, pero siempre es necesario ser conscientes de la situación actual del mercado y no se debe de compar nada que supere el 70% del valor de tasación y sobre todo ser realistas y si un piso en el 2006 costaba 200.000€ en el 2011 ese es su valor todo lo que pase es burbuja.

 

[landatx]

Yo creo que con las condiciones óptimas que estáis poniendo no se compra una casa hoy en día nadie. Teóricamente quedará muy bonito ese coeficiente de 3,5 o 4.5 veces el sueldo neto que entra a una casa.
Y ya lo de pagar las cuotas a 20 años me parece también inviable. Otra cosa es que seguramente se pagará antes de los 35 años que me parece que está la media de los créditos.

Si la gente que necesita una vivienda (no por inversión), que normalmente es la mayoría en estos tiempos tiene que esperar a que bajen a esa cifra las casas nos podemos jubilar en casa de nuestros padres.

Lo dicho que lo que decís esta muy bien pero la realidad me dice otra cosa bien distinta.

Un saludo de un recientemente casado con el banco.

 

[Sanza]

Los herederos son los del negocio. Como ahora, que los nenes y algunos no tan nenes tiran de los pisos de papás y abuelos, de esos que mientras mandaba "el de antes" se compraron casi a toca teja y de esos papas y abuelos que se transformaron en la burguesía y clase media que no había...y el sistema de ahora del ladrillo pitará en escasísimas excepciones, para el que pague la hipoteca antes de reventar...los hijos sí que volverán a trincar...

Comprad por amoooorrrrrrr paterno...sobre todo si es a 40 años

 

[Mr. Jones]

Yo creo que con las condiciones óptimas que estáis poniendo no se compra una casa hoy en día nadie. Teóricamente quedará muy bonito ese coeficiente de 3,5 o 4.5 veces el sueldo neto que entra a una casa.
Y ya lo de pagar las cuotas a 20 años me parece también inviable. Otra cosa es que seguramente se pagará antes de los 35 años que me parece que está la media de los créditos.

Si la gente que necesita una vivienda (no por inversión), que normalmente es la mayoría en estos tiempos tiene que esperar a que bajen a esa cifra las casas nos podemos jubilar en casa de nuestros padres.

Lo dicho que lo que decís esta muy bien pero la realidad me dice otra cosa bien distinta.

Un saludo de un recientemente casado con el banco.

ese coeficiente de 3,5 a 4,5 se ha estado cumpliendo a rajatable tanto en Espanya como en el resto de los paises desarrollados, medidos en terminos relaes (incluyendo el efecto de devaluacion de las monedas, elemento que ya esta fuera de la ecuacion con el euro). No es una teoria, es una realidad que se ha cumplido a lo largo de la historia.

Con las burbujas anteriores (ej finales de los 80) se desvio por encima, pero el pinchazo posterior (crisis de los 90, devaluaciones de la peseta) devolvio los precios a ese multiplicador.

Tras la ultima y mayor burbuja facilmente ese multiplicador se fue al 7, 8 incluso nueve en muchos casos (cuantas parejas de mileuristas no se habran comprado zulitos de mas de 200.000 euros).

La tendencia a su correccion no es algo opcional, sino un resultado obvio y natural ya que se estan drenando demasiados recursos (demasiado dinero se dedica a pagar una actividad de bajisima productividad como la vivienda, y lo que es peor, trayendose del futuro mediante prestamos) del sistema economico, recursos que en la mayor parte aun no se han ganado, y que por lo tanto tb se van a drenar del futuro.

Una economia en esas condiciones se encuentra gripada, porque no se consume ni se invierte en otros bienes, la economia se sobreespecializa en ladrillo por unos anyhos, y mientras se hincha la burbuja no pasa nada, pero cuando estalla queda un panorama baldio con una industria inexistente y no competitiva, nula I + D, y un modelo de crecimiento caduco...

En el pecado lleva la penitencia: hoy es inimaginable que alguien se compre una casa que suponga 8 o 9 veces su sueldo neto anual, vamos, el banco se les rie en la cara, pero hace un par de anyos era lo normal. Esos coeficientes volveran, como lo han hecho muchas veces antes, y con mas razon aun dado que nos encontramos en la peor crisis desde la posguerra.

 

[fernango]

El Euribor se estabilizará a finales de año a un 4%, con lo que las inmobiliarias tendrán forzosamente que bajar los precios

 

[pepitogrillo]

Estoy totalmente de acuerdo, los que compraron en el zenith de la "bola" (años 2003-2008) la cagaron, yo reconozco que compré en buena época (tuve suerte o eché muchos números), creo que todavía es mala época para comprar, a no ser que se ponga un chollo de por medio, que haberlos haylos...

Si que hay chollos, es cuestión de estar al tanto en la zona en la que busques,yo acabo de comprar un terreno valorado hace unos años(no muchos)en 240.000€,por bastante menos de la mitad.....es esperar a que esten en precio y si es posible como ha sido mi caso incluso por debajo del precio que pensarías pagar,saludos.

 

[Ramón]

Ahora mismo comprar una vivienda, salvo que sea un chollo irrenunciable, no es buena idea si no hay una necesidad imperiosa.

 

[Suso]

Mi opinión.

Comprar es una buena opción, pero tampoco debemos de tomarlo como un dogma de fe.

Vamos a ver un supuesto.

Vivienda tipo de dos dormitorios en el extrarradio de cualquier ciudad.

Cuota actual alquiler 450€

Precio compra 150.000€

Cuota con hipoteca a 35 años a euribor +0,8.

Cuota actual 536€
Seguro vivienda 30€
Comunidad 60€
Mantenimiento 50€
Total 676€

Si alquilamos la vivienda y destinamos el diferencial 676 - 450 = 226€ a otras modalidades de ahorro, al cabo de 35 años tendremos el valor de la vivienda para asegurarnos una jubilación tranquila. Ademas con la ventaja de disfrutar de una mayor flexibilidad geográfica.

Tener en cuenta que en la cuota de 536€ de la hipoteca dos terceras partes son intereses que se queda el banco y realmente la cuota de amortización son esos 226€ que el inquilino puede destinar a otros métodos de inversión.

En ambos supuestos se corre el riesgo de sufrir perdidas en la inversión y perder los ahorros. Lo que pasa es que la vivienda es mas comparable con una inversión en letras del tesoro.

Saludos

Te reto a que encuentres una vivienda de dos dormitorios por 450 EUR/mes en una zona habitable de la zona urbana de Bilbao y alrededores... y digo habitable, no un estercolero donde no llevarías a vivir ni a tu peor enemigo... y aún así...

Los precios en los barrios de Bilabo que pudieran considerarse extrarradio no bajan de 10 EUR/m2 si el piso es de unos 100 m2 y para pisos entre 60-80 m2 se mueven entre los 12 y los 14 EUR/m2

 

[Suso]

Completamente de acuerdo :, hay que tomarse la hipoteca de la vivienda "propia" como un plan de pensiones a largo plazo, no me imagino tener que mantener un alquiler cobrando la jubilación, conozco gente que le ha pasado, toda la vida de alquiler en un barrio "bueno" y al llegar la jubilación tener que cambiar de barrio, incluso antes, delante de la perdida del empleo, sigo pensando que comprar 1ª vivienda no es tirar el dinero, diferente es comprar segunda residencia esa si que no sale a cuenta si cuentas los días de uso que le das.

Yo compre mi piso en el cenit de la burbuja , pero como vendí uno para comprar otro, pues más o menos estamos en las mismas y claro esta es mi vivienda habitual que espero estar en ella muchos años.

Una segunda vivienda yo no la compraría en estos momentos salvo que encuentre un verdadero chollo (que los hay porque hay mucha gente que se ha pillado los dedos con préstamos puente).

 

[ArtBy's]

Te reto a que encuentres una vivienda de dos dormitorios por 450 EUR/mes en una zona habitable de la zona urbana de Bilbao y alrededores... y digo habitable, no un estercolero donde no llevarías a vivir ni a tu peor enemigo... y aún así...

Los precios en los barrios de Bilabo que pudieran considerarse extrarradio no bajan de 10 EUR/m2 si el piso es de unos 100 m2 y para pisos entre 60-80 m2 se mueven entre los 12 y los 14 EUR/m2

Bilbao es reconocido por ser una de las zonas mas caras de españa, mi ejemplo es tambien se puede ajustar a otros precios igualando ambos supuestos.

 

[Suso]

Bilbao es reconocido por ser una de las zonas mas caras de españa, mi ejemplo es tambien se puede ajustar a otros precios igualando ambos supuestos.

Sí, pero si te vas a San Sebastián, hasta parece barato. En esta zona resulta que el precio de un alquiler sale incluso más caro que una hipoteca, con lo cual lo que queda demostrado es que antes de generalizar, hay que analizar la situación inmobiliaria de la zona en concreto.

 

[ArtBy's]

Nunca se puede generalizar, pero no estamos realizando un estudio pormenorizado de cada ciudad, estamos haciendo ejemplos. Sin ir mas lejos entre el pais vasco y asturias hay pocos km y son los dos extremos del precio de la vivienda.

Esto también nos hace pensar que es viable tener la vida laborar en las grandes ciudades y la jubilación en las ciudades mas economicas en las que podremos disfrutar de un nivel de vida mas alto con menos dinero. Algo similar a lo que hacen los Alemanes.

Si al llegar a la jubilación vendemos nuestro piso en Madrid por 300.000€ y nos trasladamos a un apartamento 100.000€ en Gijon podremos disfrutar de una buena jubilación.

 

[Mr. Jones]

Sí, pero si te vas a San Sebastián, hasta parece barato. En esta zona resulta que el precio de un alquiler sale incluso más caro que una hipoteca, con lo cual lo que queda demostrado es que antes de generalizar, hay que analizar la situación inmobiliaria de la zona en concreto.

sale mas caro que unicamente la cuota de la hipoteca cuando toca euribor bajo, o mas caro que la cuota de la hipoteca con euribor alto, mas comunidad, mas impuestos, mas gastos de mantenimiento, mas inversion inicial en compra de la casa requerida?

El segundo caso es lo que hay que contemplar: la cuota de la hipoteca es solo uno mas de los muchos compentes de gasto que acarrea poseer una casa. Compararla sin mas con un alquiler (que es el unico componente de gasto que conlleva el alquiler) no es correcto. Si comparamos la totalidad de gastos que conlleva la posesion con la cuota de alquiler (que ademas es muy flexible) veremos que alquilar supone un flujo de caja de entre la mitad y una tercera parte que comprar, dependiendo de la zona.

 

[Isaac]

da gusto leeros Para mi el alquiler no es una opcion si es a largo plazo. Si lo haria si fuera cuestion de meses. Pero prefiero tener propiedades que el dia de mañana me garanticen la tranquilidad que no me da nuestro querido plan de pensiones del Estado.

Lo que resumo de todo lo que habeis comentado es que la bajada de precios no afecta a todas las zonas por igual, y que en principio, si los intereses estan al alza las viviendas no tendran mas remedio que bajar ya que sera mas caro pagar las hipotecas. Asi que, a no ser que aparezca un verdadero chollo, que los hay¡¡¡¡ sera mejor dejarlo para un poco mas adelante. Si os fijais en las paginas de venta de pisos, hay muchos anuncios "urge vender", y mientras esto siga ocurriendo indica que la situacion economica de mucha gente no es buena. Y si no hay trabajo no hay sueldos, y sin sueldos no se pagan las hipotecas, y cuantas mas viviendas en venta mas bajan los precios para que pueda vender el que mas necesidad tiene. En fin, toca esperar......muchas gracias a todos

 

[Isaac]

Como es habitual estoy completamente de acuerdo con Mr. Jones, pero el mercado inmobiliario tiene de vez en cuando situaciones atípicas que pueden dar como resultado una casa interesante a un precio adecuado, ese del año 2000 que tan bien refiere nuestro amigo, de modo que depende si es una pregunta genérica o bien has localizado un “chollo”, en ese caso, a por él.:

Un sincero abrazo de tu más fiel amigo.

PD: En breve te comentaré novedades vitales muy similares a las que me comentaste hace algo más de un año…

tengo muchas ganas de verte, no tenemos perdon de Dios. Ya me contaras, te deseo lo mejor....un abrazo muy fuerte.

 

[Suso]

da gusto leeros Para mi el alquiler no es una opcion si es a largo plazo. Si lo haria si fuera cuestion de meses. Pero prefiero tener propiedades que el dia de mañana me garanticen la tranquilidad que no me da nuestro querido plan de pensiones del Estado.

Lo que resumo de todo lo que habeis comentado es que la bajada de precios no afecta a todas las zonas por igual, y que en principio, si los intereses estan al alza las viviendas no tendran mas remedio que bajar ya que sera mas caro pagar las hipotecas. Asi que, a no ser que aparezca un verdadero chollo, que los hay¡¡¡¡ sera mejor dejarlo para un poco mas adelante. Si os fijais en las paginas de venta de pisos, hay muchos anuncios "urge vender", y mientras esto siga ocurriendo indica que la situacion economica de mucha gente no es buena. Y si no hay trabajo no hay sueldos, y sin sueldos no se pagan las hipotecas, y cuantas mas viviendas en venta mas bajan los precios para que pueda vender el que mas necesidad tiene. En fin, toca esperar......muchas gracias a todos

Una vez descontados ya los factores que principalmente han contribuido al aumento desmedido del precio de la vivienda, TODOS los precios bajarán por los siguientes motivos:

1. La generación que necesita comprar piso ya no tiene un sueldo más que la competencia, luego ya no hay una presión al alza porque se está dispuesto a pagar más.
2. Incluso con intereses bajos, la vuelta a la ortodoxia bancaria garantiza que no sea tan fácil conseguir un préstamo. No todo el mundo puede ponerse y ahorrar 50.000 Euros antes de comprarse un piso de 200.000.
3. La crisis económica está durando más de lo que muchos quisieran. Se produce una bajada del número compradores y muchos vendedores que esperaban a que volviera a haber presión para la compra se están encontrando que hay más casas a la venta y menos compradores, con lo que el precio de manera natural va a la baja.

 

[Suso]

sale mas caro que unicamente la cuota de la hipoteca cuando toca euribor bajo, o mas caro que la cuota de la hipoteca con euribor alto, mas comunidad, mas impuestos, mas gastos de mantenimiento, mas inversion inicial en compra de la casa requerida?

El segundo caso es lo que hay que contemplar: la cuota de la hipoteca es solo uno mas de los muchos compentes de gasto que acarrea poseer una casa. Compararla sin mas con un alquiler (que es el unico componente de gasto que conlleva el alquiler) no es correcto. Si comparamos la totalidad de gastos que conlleva la posesion con la cuota de alquiler (que ademas es muy flexible) veremos que alquilar supone un flujo de caja de entre la mitad y una tercera parte que comprar, dependiendo de la zona.

En mi caso con IBI y gastos de comunidad sale ahí ahí... pero faltaría sumar el seguro (que también habría que contratar un seguro aunque de menos importe en caso de alquilar). Sin lugar a dudas a largo plazo es más rentable, puesto que una parte de la cuota mensual va a inversión, no a gasto.

Es decir, al finalizar el préstamo hipotecario tienes un bien con un valor de mercado X, mientras que el finalizar el contrato de alquiler en el mismo plazo, todo el importe pagado a lo largo del tiempo ha ido a gasto y no hay nada en inversión.

En mi caso concreto, de los 800 eur/mes que pago de hipoteca al final del préstamo (por hacer números redondos) el coste real habrás sido de 400 euros mensuales porque los otros 400 han sido inversión. Es muy posible que en su día pueda sacar más o menos por el piso, lo que es seguro es que a lo largo de toda mi vida me saldrá rentable, puesto que quien decide por alquilar
deberá seguir pagando alquiler durante toda su vida, mientras que a mí me supone un esfuerzo durante le período que dure mi hipotecario y luego sólo quedan los costes de mantenimiento que son mucho menores que continuar con un préstamo.

Las ventajas de los alquileres son evidentes: mayor flexibilidad. Pero en la vida completa de una persona, desde que entra en la vivienda hasta que muera, financieramente sale más rentable la compra.

 

[Relojero Novatillo]

Yo en Londres pagaba por una habitacuión en un barrio de mala muerte (eso si, en el centro, pero una habitación ) lo mismo que pago por un piso en el sentro de Santa Cruz de Tenerife, (con dos habitacion y garaje). No tiene sentido como economista. Sinceramente, hagan números.

 

[Suso]

Yo en Londres pagaba por una habitacuión en un barrio de mala muerte (eso si, en el centro, pero una habitación ) lo mismo que pago por un piso en el sentro de Santa Cruz de Tenerife, (con dos habitacion y garaje). No tiene sentido como economista. Sinceramente, hagan números.

Precisamente como economista debe tener sentido ¿qué densidad de población tiene Londres y qué densidad tiene Santa Cruz?¿cuanta demanda de alquileres hay en Londres y cuánta en Santa Cruz? No es más que simple ley de oferta y demanda.

Desde el único punto de vista desde el que puede no tener sentido es desde el mero análisis de costes de fabricación.

 

[Relojero Novatillo]

Precisamente como economista debe tener sentido ¿qué densidad de población tiene Londres y qué densidad tiene Santa Cruz?¿cuanta demanda de alquileres hay en Londres y cuánta en Santa Cruz? No es más que simple ley de oferta y demanda.

Desde el único punto de vista desde el que puede no tener sentido es desde el mero análisis de costes de fabricación.

Primero, disculpas por lo de "sentro". Fue debido seguramente a la ingesta de cervezas, vinos y G&Ts durante la quedada Tinerfeña...

A lo que me refiero, es a que hay un desequilibrio muy poco lógico entre el precio de comprar o arrendar una vivienda, que en muchos otros paises no existe. A medio plazo, los costes deberían de igualarse, bien por subida de los alquileres, como por bajada de los precios (o una combinación de ambos efectos).