¿Pisos de 70 metros por 10 millones? Así era la vida antes del gran pelotazo

[MISTIC]

Totalmente de acuerdo, compañero, veremos que va aconteciendo en lo sucesivo, a medida que los tipos van subiendo. Los españoles aún tienen que convertirse en más pobres, desgraciadamente.
Aunque EEUU, no ha sido ningún ejemplo, porque ha sido el origen de la crisis financiera, hipotecas subprime y productos derivados complejos, y tambien se han empobrecido, el ajuste es infinitamente más rápido, y menos traumático ya que para muchos estadounidenses, la mejor opción cuando una hipoteca está sumergida es el impago, dado que la mayoría de las hipotecas en EEUU son sin garantía personal, el prestatario puede entregar sus llaves al acreedor sin ulteriores consecuencias, se va de alquiler y aquí paz y allá gloria, es decir no le embargan la nómina. Ésta es una gran diferencia con España, nada conocida por los españoles.
Respecto a los tipos de interés, comentarte una puntualización que he leído en CAIDA LIBRE de Joseph E. Stiglitz, en Turquia parece ser que no están permitidos los tipos de interés variables en hipotecas destinadas a la adquisición de 1ª vivienda, curioso cuanto menos, ¿no te parece?

PD. Recomiendo encarecidamente el mencionado libro del Premio Nobel de Economia.
Un fuerte saludo

 

[kany1987]

En

¿Un piso de 70 metros cuadrados en Madrid por diez millones y medio de las antiguas pesetas? Parecen las batallitas del abuelo, pero tampoco hace falta remontarse mucho en el tiempo. Sólo doce años de burbuja inmobiliaria salvaje y pelotazos indiscriminados al calor de un negocio que ha convertido un bien de primera necesidad en otro de lujo.

Visto ahora, parece casi una broma. Pero el 6 de septiembre de 1998 era tan real como la vida misma, según se puede comprobar tirando de la hemeroteca de ‘ABC’. Piso de 71 metros cuadrados en Madrid, calle García Noblejas, tres dormitorios, terraza, exterior, para entrar a vivir. Su precio, diez millones y medio de las antiguas pesetas, o 63.000 euros de los de ahora. Doce años después, los mismos metros en la misma zona para un piso reformado difícilmente bajan de de los 200.000 euros. Es decir, un 217% más.

El porcentaje de incremento es sencillamente demoledor, quizás pueda pensarse que excesivo. Pero los datos oficiales del Ministerio de Vivienda no andan demasiado lejos. Así, el metro cuadrado para vivienda libre con antigüedad superior a dos años costaba en el tercer trimestre de 1998 alrededor de 770 euros, mientras que la última referencia disponible para el primer trimestre de este año cifra el metro en 1.865,7 euros. Es decir, un 141% más.

Claro, con estos precios era posible encontrar hace doce años, por ejemplo, un piso de 70 metros en plaza de España (pleno centro de Madrid), impecable según el anuncio, por 18 millones de pesetas, es decir, lo que hoy serían 108.000 euros. Teniendo en cuenta que el coste de la vida ha aumentado un 40% en estos doce años, esta cantidad se habría convertido hoy en poco más de 151.000 euros. Pero lo más barato y medianamente comparable que se puede encontrar hoy en día por la zona, según los datos de Pisos.com, es un ático de 65 metros en la calle Galileo, por 175.000 euros. Eso sí, bastante peor situado que en Plaza de España.

¿Cómo empezó a hincharse el globo?

Antes de que se llegara a la efervescencia inmobiliaria, la economía española venía de atravesar entre 1992 y 1994 un periodo de recesión que moderó los precios en el mercado residencial. Pero entre 1995 y 1997 ya se vieron algunos síntomas de estabilización en el mercado inmobiliario, y que coincidieron con la profesionalización de las ventas o la bajada del precio del dinero.

Además, según explica José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España, la Ley del Suelo pasa del 10% al 15% la cesión municipal, con lo que se abarató el valor del suelo para vivienda libre, y directamente el de la vivienda. También influyó la recuperación del mercado no residencial gracias al efecto positivo de las empresas tecnológicas.

Con este caldo de cultivo, la gran actividad comenzó a cocinarse a partir de 1998 tras recuperar la economía la senda del crecimiento. Sánchez señala este factor como uno de los determinantes, junto a los bajos tipos de interés, el incremento de los plazos de las hipotecas con la consecuente rebaja de las cuotas. Con este diagnóstico también coincide NIcolás Llari de Sangenís, director de Residencial y Entidades Financieras de CB Richard Ellis, para quien los bajos tipos de interés más los niveles de financiación que superaron el 100% convirtieron la compra de vivienda habitual en un producto especulativo.

Además, hay dos hechos diferenciales que no conviene perder de vista, como explica el experto de Knight Frank: Por un lado, un factor puramente demográfico. Y es que la generación del ‘baby boom’ de los 70 se ha hecho mayor y comienza a demandar pisos, lo que se ve acompañado por un incremento de los divorcios y las separaciones. Pero es que además hay que tener en cuenta la llegada del euro, que produjo un afloramiento de dinero negro y el aumento de operaciones de lavado de capitales hasta entonces opacos para Hacienda.

Efervescencia de la burbuja entre 2002-2006: Cuando todo se vendía

Sin lugar a dudas, puntualiza José Manuel Sánchez, “el periodo más especulativo fue el comprendido entre 2002 y 2006”, donde se empezó a fraguar la entrada en el mundo de la promoción de inversores y promotores no profesionales, “que tanto daño han hecho y hacen a este mercado”.

Eran los años del pelotazo inmobiliario en los que todo se vendía. Comprar un piso a veinte para colocarlo poco después a treinta, el sueño dorado de muchos propietarios. Y también el vellocino de oro de la banca, dispuesta a extender la alfombra roja a cualquiera que pasara por delante por poco más de una nómina y un plan medianamente creíble.

“Con el dinero tan barato que prestaban las entidades financieras, se hizo solvente lo insolvente” recuerda Sánchez. Los ritmos de comercialización eran espectaculares y se vendían entre un 5% y un 10% de las viviendas de la promoción al mes, o sea, antes de acabarla. Así pues, incrementos en estos años de un 100%-200% en las viviendas fueron habituales. “Creo que esta inversión, si vendiste antes de 2007, ha sido más que un pelotazo”, apostilla el experto de Knight Frank.

Carne de hemeroteca: Los precios que nunca volverán

Por mucha envidia que de ver pisos decentes en Madrid capital por menos de 15 millones de pesetas, lo cierto es que estos “chollos” nunca volverán. Son carne de hemeroteca. Para volver a valores de hace doce años la vivienda debería bajar alrededor de un 70%, considerando que en este periodo el IPC se ha incrementado un 40% e incluyendo la rebaja del 10% que el Ministerio dice que ha habido entre 2008 y 2010. En términos numéricos, lo que hoy cuesta 200.000 euros debería valore alrededor de 60.000.

“Sería una hecatombe”, sentencia Sánchez, porque la riqueza de las familias caería hasta niveles que no se podrían asumir. Es más, los bancos y la Administración nunca tolerarían semejante caída puesto que arrastraría a todos los sectores y empobrecería al país hasta niveles insospechados.

Para Nicolás Llaris de Sangenís, de CB Richard Ellis, "estamos inmersos en una tendencia bajista de precios, veremos los mínimos en niveles de 2002 en términos medios y no para todas la capitales de provincia por igual. Sólo determinados entornos / productos dirigidos a segunda residencia verán correcciones tan drásticas, que de producirse, es impredecible donde estará el suelo / precios mínimos".

Que abuso de grafica...

 

[Aitor64]

Pues eso... yo no conozco Madrid, pero es que hay zonas que en 20 años han sufrido enormes transformaciones y por ello sus cotizaciones han subido. En Bilbao, en el barrio de las cortes compras ahora pisos muy baratos, pero es un barrio marginal ... dentro de 15 años habrán expulsado a toda la marginalidad de ese barrio y el precio no volverá a ser el mismo.

Ya ocurrió en algún barrio de Barakaldo de barrio marginal de gitanos a zona residencial y ahí los precios nunca volverán a ser los mismos.

Suso por Dioss!!!!

En Barakaldo no nunca ha habido gitanos ,je,je,je...., Eso es en SESTAO y si no te lo crees preguntale a Miguel , je,je,je,... .

 

[Suso]

Suso por Dioss!!!!

En Barakaldo no nunca ha habido gitanos ,je,je,je...., Eso es en SESTAO y si no te lo crees preguntale a Miguel , je,je,je,... .

Buenooooo los que había antes por el barrio que lindaba con la ría(¿Desierto?).... ¿venían de Sestao? ahora es una zona residencial y los pisos no valen ni valdrán nunca lo que antes de la transformación social de la zona.

Lo mismo pasa con Lamiako, de zona marginal-industrial y en plena transformación, cuando se termine la transformación, los precios nunca volverán a ser los mismos.

 

[Santiago]

Me hace mucha gracia este discurso

“Sería una hecatombe”, sentencia Sánchez, porque la riqueza de las familias caería hasta niveles que no se podrían asumir. Es más, los bancos y la Administración nunca tolerarían semejante caída puesto que arrastraría a todos los sectores y empobrecería al país hasta niveles insospechados.

cuantas veces, pero cuantas veces tuve que oir en la epoca de la burbuja el argumento de que los pisos nunca bajarian porque a nadie le interesaba y los bancos y el gobierno no lo permitirian... que profunda ignorancia desvelaban entonces, y que poca verguenza y mala idea desvelan ahora por parte de un vende pisos venido a menos...

Pues esto se lo creia todo o casi todo el mundo, me refiero al ciudadano corriente, no al experto. Y cuantas veces lo discutí (hasta que me cansé de predicar en el desierto)

 

[Super 8]

La única manera objetiva de valorar la riqueza de una persona/empresa es la comparación de su activo y su pasivo. Si tus activos se revalorizan y tu pasivo baja serás más rico que antes mientras que si tus activos se devalúan y tu pasivo aumenta serás más pobre y podrías llegar incluso a una quiebra y declaración de concurso de acreedores (la ley concursal también contempla esta situación para los particulares)

La referencia inicial la había hecho por el "experto" que vaticinaba la hecatombe si bajaban los pisos. Y mi "Total, se ha comprado para vivir, no para especular, ¿verdad? " tenía un punto irónico, muchos han hecho de pasapiseros éstos años y a alguno le ha estallado en las narices.

En cuanto a esa valoración de la riqueza, estaría de acuerdo si los pisos "se vendieran". Pero el hecho es que mucha, mucha gente compra su vivienda y ahí se ancla para los restos. O la vende para irse a una mejor. Raro es el que va "a menos", salvo quizá alguien a quien se le hayan largado los hijos de casa y quiera una que le de menos trabajo; y prácticamente nadie ha cogido éstos años, viendo la millonada que podía obtener por su vivienda, y se ha largado de alquiler. Porque esa es otra, vivir de alquiler está mal visto, es de pobres, se considera tirar el dinero, "al final no tienes nada", "le pagas la hipoteca al casero" y otros mantras.

Y esa explosión poca gente la va a sentir EMO. Buena parte de los mayores de cuarenta ya no tienen hipoteca, vieron la valoración de su piso subir y la verán bajar sin que eso afecte a su vida. Otros, aún en máximos compraron para vivir y no tenían idea de vender en el futuro, y esos, como he dicho, tienen el mismo piso (que cierto, vale menos, pero no hubiera salido a la venta ma´s tarde) y la misma deuda que entonces. El problema será para los que deban todavía buena parte de su hipoteca y necesiten vender. Para el resto, será la comedura de cabeza de que podían haber comprado más barato si hubieran esperado, o podrían haber vendido más cara su "inversión".

Otra cosa es que los bancos se metan en malabarismos contables con tal de no reflejar una bancarrota en sus balances que les llevaría a la quiebra y serios, muy serios problemas para toda la sociedad.

(...)

Por supuesto que el tiempo lo dirá, pero creo que se hará cualquier cosa con tal de evitar el descalabro del sistema financiero, incluso la creación por parte de estos de empresas inmobiliarias dedicadas al alquiler. Yo si fuera un ejecutivo de un gran banco con muchos activos inmobiliarios, lo haría: una nueva línea de negocio aprovechando su acceso a inmuebles a precios de saldo (vamos lo que les queda a la gente por pagar de hipotecas o incluso menos).

De hecho creo que uno de los grandes problemas del sector del alquiler en España es la falta de profesionalización del sector.

Por partes, tenemos una banca (inclúyase cajas) que está sujetando al Estado mediante la compra de deuda, y un Estado que está sujetando igualmente a la banca. Todo esa huída hacia adelante está funcionando gracias al grifo abierto del BCE (el interbancario está seco para buena parte de nuestra banca) y a que en Mayo, cuando hubo una colocación fallida de deuda por parte del Estado, in extremis corrieron a salvarnos desde Europa, que fué cuando la política económica del gobierno pegó un giro copernicano. Parece ser que las cosas están ahora mismo con algo más de calma, pero no es descartable que las cosas empeoren en el futuro. O que a Trichet se le hinchen las narices y nos cierre el grifo. Y, como dices, haya que reflejar una bancarrota en sus balances que les llevaría a la quiebra y haya serios, muy serios problemas para toda la sociedad.

En cuanto al alquiler, si no hay esperanza de revalorización futura del activo, sinceramente no lo veo por parte de las cajas y bancos mientras su PER no sea atractivo. También opino que los precios de los alquileres igualmente bajarán, hay demasiadas viviendas vacías.

 

[Suso]

prácticamente nadie ha cogido éstos años, viendo la millonada que podía obtener por su vivienda, y se ha largado de alquiler.

Yo conozco casos e incluso se lo propuse a mi mujer a los tres años de haber comprado la vivienda: en 2006. Ella y mis padres y mis suegros me miraban como si me hubiera fumado algo raro.

Y esa explosión poca gente la va a sentir EMO. Buena parte de los mayores de cuarenta ya no tienen hipoteca, vieron la valoración de su piso subir y la verán bajar sin que eso afecte a su vida. Otros, aún en máximos compraron para vivir y no tenían idea de vender en el futuro, y esos, como he dicho, tienen el mismo piso (que cierto, vale menos, pero no hubiera salido a la venta ma´s tarde) y la misma deuda que entonces. El problema será para los que deban todavía buena parte de su hipoteca y necesiten vender. Para el resto, será la comedura de cabeza de que podían haber comprado más barato si hubieran esperado, o podrían haber vendido más cara su "inversión".

Ahí es donde te equivocas, el descenso en la valoración de tus activos, aún cuando no los piensas vender, tiene un efecto depresivo sobre el consumo. Así mismo, también tiene un efecto de disminución de tu valoración de solvencia financiera ante un banco. Si tienes una hipoteca y actualmente tu activo está valorado por debajo de la deuda, has pasado de ser un cliente preferente del banco a ser un cliente en riesgo de mora, aún cuando estés pagando religiosamente las cuotas de la hipoteca... eres un cliente con gran riesgo, mientras que antes un cliente con una hipoteca disminuía su riesgo con el tiempo debido a la gran revalorización de su activo.

Por partes, tenemos una banca (inclúyase cajas) que está sujetando al Estado mediante la compra de deuda, y un Estado que está sujetando igualmente a la banca. Todo esa huída hacia adelante está funcionando gracias al grifo abierto del BCE (el interbancario está seco para buena parte de nuestra banca) y a que en Mayo, cuando hubo una colocación fallida de deuda por parte del Estado, in extremis corrieron a salvarnos desde Europa, que fué cuando la política económica del gobierno pegó un giro copernicano. Parece ser que las cosas están ahora mismo con algo más de calma, pero no es descartable que las cosas empeoren en el futuro. O que a Trichet se le hinchen las narices y nos cierre el grifo. Y, como dices, haya que reflejar una bancarrota en sus balances que les llevaría a la quiebra y haya serios, muy serios problemas para toda la sociedad.

Dios quiera que no se produzcan quiebras generalizadas de la banca española eso sí que sería una hecatombe.

En cuanto al alquiler, si no hay esperanza de revalorización futura del activo, sinceramente no lo veo por parte de las cajas y bancos mientras su PER no sea atractivo. También opino que los precios de los alquileres igualmente bajarán, hay demasiadas viviendas vacías.

Yo en cambio lo veo de otra manera, es una oportunidad de una nueva unidad de negocio que puede aportar beneficios, al poder acceder a la compra a bajos precios (la liquidación de la deuda) y poder poner en el mercado de alquiler inmuebles que no pueden colocar de otra manera.

 

[MISTIC]

Hipotecas sumergidas

Así es , se denominan hipotecas sumergidas, pero con ya he comentado EMHO, la gran diferencia respecto a EEUU es: Aunque EEUU, no ha sido ningún ejemplo, porque ha sido el origen de la crisis financiera, hipotecas subprime y productos derivados complejos, y tambien se han empobrecido, el ajuste es infinitamente más rápido, y menos traumático ya que para muchos estadounidenses, la mejor opción cuando una hipoteca está sumergida es el impago, dado que la mayoría de las hipotecas en EEUU son sin garantía personal, el prestatario puede entregar sus llaves al acreedor sin ulteriores consecuencias, se va de alquiler y aquí paz y allá gloria, es decir no le embargan la nómina. Ésta es una gran diferencia con España, nada conocida por los españoles.

Yo conozco casos e incluso se lo propuse a mi mujer a los tres años de haber comprado la vivienda: en 2006. Ella y mis padres y mis suegros me miraban como si me hubiera fumado algo raro.

Ahí es donde te equivocas, el descenso en la valoración de tus activos, aún cuando no los piensas vender, tiene un efecto depresivo sobre el consumo. Así mismo, también tiene un efecto de disminución de tu valoración de solvencia financiera ante un banco. Si tienes una hipoteca y actualmente tu activo está valorado por debajo de la deuda, has pasado de ser un cliente preferente del banco a ser un cliente en riesgo de mora, aún cuando estés pagando religiosamente las cuotas de la hipoteca... eres un cliente con gran riesgo, mientras que antes un cliente con una hipoteca disminuía su riesgo con el tiempo debido a la gran revalorización de su activo.

Así es , se denominan hipotecas sumergidas, pero con ya he comentado EMHO, la gran diferencia respecto a EEUU es: Aunque EEUU, no ha sido ningún ejemplo, porque ha sido el origen de la crisis financiera, hipotecas subprime y productos derivados complejos, y tambien se han empobrecido, el ajuste es infinitamente más rápido, y menos traumático ya que para muchos estadounidenses, la mejor opción cuando una hipoteca está sumergida es el impago, dado que la mayoría de las hipotecas en EEUU son sin garantía personal, el prestatario puede entregar sus llaves al acreedor sin ulteriores consecuencias, se va de alquiler y aquí paz y allá gloria, es decir no le embargan la nómina. Ésta es una gran diferencia con España, nada conocida por los españoles.


Dios quiera que no se produzcan quiebras generalizadas de la banca española eso sí que sería una hecatombe.

Yo en cambio lo veo de otra manera, es una oportunidad de una nueva unidad de negocio que puede aportar beneficios, al poder acceder a la compra a bajos precios (la liquidación de la deuda) y poder poner en el mercado de alquiler inmuebles que no pueden colocar de otra manera.