mijarojos
Habitual
Sin verificar
Hace años me parecía un lunático, después me he dado cuenta que todo lo que iba diciendo se cumplía, si a esto le sumamos una posible llegada de otra crisis... Corto y pego:
Borja Mateo: "Habrá estragos entre quienes compren ahora una vivienda"
12/09/2014 - 08:00
Borja Mateo, especialista del mercado inmobiliario, reflexiona sobre si hemos tocado fondo en el mercado inmobiliario a la luz de los datos publicados el lunes que muestran subidas del 0,8%. Y apunta que quieres compren ahora lo pasarán mal.
Los precios de la vivienda libre ya están subiendo y registraron un incremento del 0,8% en el último trimestre, lo que no sucedía desde 2008. Estas son las cifras de una encuesta publicada a principios de esta semana por el INE, cuya lectura ha levantado mucha polvareda.
Profesionales del mercado y analistas no se ponen de acuerdo sobre si los precios han tocado fondo o todavía nos quedan por delante más ajustes. Nosotros hemos preguntado sobre esta cuestión a Borja Mateo, uno de los especialistas que más conocimiento tienen sobre la coyuntura actual que atraviesa el sector inmobiliario.
Pregunta.- ¿Cree que el precio de los pisos ha tocado fondo tras el dato visto el lunes en el que los precios repuntaron un 0,8%?
Respuesta.- No, no han tocado fondo. La única estadística que refleja la bajada de precios en compra-venta real es la de Tecnocasa. Las estadísticas del INE son de tasación, que es algo muy distinto. Según Tecnocasa, los precios bajan ya desde el tercer trimestre de 2006, para el INE y demás, desde principios de 2008. Los precios ya han bajado (en el mercado de segunda mano y entre particulares) respecto a precios de pico el 53-58%, cuando el INE habla de bajadas mucho menores.
P.- ¿Sucede entonces que las bajadas son mucho menores?
R.- Si, lo que estamos viendo es bajadas mucho menores por varias razones: por ejemplo, disminución de la rentabilidad de muchos activos, con lo que la gente lleva dinero a los pisos porque saca mas rentabilidad. De esta forma, en cuando suben los tipos de interés, y bajan a la vez los alquileres por el aumento de la oferta de vivienda, los precios se derrumban.
Por otro, por la bajada de los precios y de los tipos, que hace que mucha gente diga: "alquilar me sale mas caro que comprar": Estas personas no son conscientes de que la subida de tipos se los llevan por delante. Existe una enorme oferta embalsada que va saliendo al mercado; hoy hemos visto como el numero de pisos que los bancos se quedan es muy superior a aquel que se están quitando de encima.
P.- Hay gente que siempre se aplica la máxima "no comprar ahora porque van a bajar más". ¿Tener siempre esta visión es un error?
Si, pero en la actualidad es muy correcta por dos razones: la bajada de los precios de los alquileres derivada del aumento de la oferta, hace que las valoraciones objetivas de las vivienda bajen. Por otro lado, la subida de los tipos hace que la valoración objetiva de las viviendas bajen. En 1973-2006, cuando se dio el primer superciclo de subidas de precios, estas se debieron, en gran parte, a la bajada secular de los tipos de interés ; en estos momentos no hallamos en una situación que puede tonarse en la contrario. Lo anterior, sumado a la secular bajada de los alquileres por el aumento de la oferta y el envejecimiento de la población, hará estragos entre quienes compren ahora, es cuestion de esperar
R.- ¿Cómo saber que estamos ante un buen precio?
Hay que exigir mínimo un 5% de rentabilidad por alquiler. Por ejemplo, piso que se alquila por 11.000 euros al año. Hay que restarle los gastos de alquiler al año, que por ejemplo son 1.000 euros. El alquiler neto es de 10.000 euros/año. Esa cifra, 10.000 euros, se dividen entre el 5% y obtenemos 200.000 euros. De estos 200.000 euros hay que detraer el 10% por gastos de transaccion. Esa vivienda, antes de impuestos, no vale mas de 180.000 euros.
P.- Si uno cree que los precios de los pisos siempre van a bajar ¿Se está restando oportunidades?
No lo creo. Lo que si que creo es que estamos en un superciclo de bajadas fomentado por el aumento espectacular de oferta, bajadas de precios de alquileres y posible aumento de tipos de interes
Borja Mateo: "Habrá estragos entre quienes compren ahora una vivienda"
12/09/2014 - 08:00
Los precios de la vivienda libre ya están subiendo y registraron un incremento del 0,8% en el último trimestre, lo que no sucedía desde 2008. Estas son las cifras de una encuesta publicada a principios de esta semana por el INE, cuya lectura ha levantado mucha polvareda.
Profesionales del mercado y analistas no se ponen de acuerdo sobre si los precios han tocado fondo o todavía nos quedan por delante más ajustes. Nosotros hemos preguntado sobre esta cuestión a Borja Mateo, uno de los especialistas que más conocimiento tienen sobre la coyuntura actual que atraviesa el sector inmobiliario.
Pregunta.- ¿Cree que el precio de los pisos ha tocado fondo tras el dato visto el lunes en el que los precios repuntaron un 0,8%?
Respuesta.- No, no han tocado fondo. La única estadística que refleja la bajada de precios en compra-venta real es la de Tecnocasa. Las estadísticas del INE son de tasación, que es algo muy distinto. Según Tecnocasa, los precios bajan ya desde el tercer trimestre de 2006, para el INE y demás, desde principios de 2008. Los precios ya han bajado (en el mercado de segunda mano y entre particulares) respecto a precios de pico el 53-58%, cuando el INE habla de bajadas mucho menores.
P.- ¿Sucede entonces que las bajadas son mucho menores?
R.- Si, lo que estamos viendo es bajadas mucho menores por varias razones: por ejemplo, disminución de la rentabilidad de muchos activos, con lo que la gente lleva dinero a los pisos porque saca mas rentabilidad. De esta forma, en cuando suben los tipos de interés, y bajan a la vez los alquileres por el aumento de la oferta de vivienda, los precios se derrumban.
Por otro, por la bajada de los precios y de los tipos, que hace que mucha gente diga: "alquilar me sale mas caro que comprar": Estas personas no son conscientes de que la subida de tipos se los llevan por delante. Existe una enorme oferta embalsada que va saliendo al mercado; hoy hemos visto como el numero de pisos que los bancos se quedan es muy superior a aquel que se están quitando de encima.
P.- Hay gente que siempre se aplica la máxima "no comprar ahora porque van a bajar más". ¿Tener siempre esta visión es un error?
Si, pero en la actualidad es muy correcta por dos razones: la bajada de los precios de los alquileres derivada del aumento de la oferta, hace que las valoraciones objetivas de las vivienda bajen. Por otro lado, la subida de los tipos hace que la valoración objetiva de las viviendas bajen. En 1973-2006, cuando se dio el primer superciclo de subidas de precios, estas se debieron, en gran parte, a la bajada secular de los tipos de interés ; en estos momentos no hallamos en una situación que puede tonarse en la contrario. Lo anterior, sumado a la secular bajada de los alquileres por el aumento de la oferta y el envejecimiento de la población, hará estragos entre quienes compren ahora, es cuestion de esperar
R.- ¿Cómo saber que estamos ante un buen precio?
Hay que exigir mínimo un 5% de rentabilidad por alquiler. Por ejemplo, piso que se alquila por 11.000 euros al año. Hay que restarle los gastos de alquiler al año, que por ejemplo son 1.000 euros. El alquiler neto es de 10.000 euros/año. Esa cifra, 10.000 euros, se dividen entre el 5% y obtenemos 200.000 euros. De estos 200.000 euros hay que detraer el 10% por gastos de transaccion. Esa vivienda, antes de impuestos, no vale mas de 180.000 euros.
P.- Si uno cree que los precios de los pisos siempre van a bajar ¿Se está restando oportunidades?
No lo creo. Lo que si que creo es que estamos en un superciclo de bajadas fomentado por el aumento espectacular de oferta, bajadas de precios de alquileres y posible aumento de tipos de interes
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