Gran duda, construccion de casa

landatx · 18 Nov 2008

Hola, llevo unos dias con un disgusto bastante fuerte, hace tiempo pense en hacerme una casa en una urbanizacion donde tengo una parcela, hasta aqui todo bien, consulto con un arquitecto y le hablo sobre lo que me quiero gastar (sobre 50 millones), me realiza un proyecto que me gusta, pero el viernes me presenta el proyecto de ejecucion con un coste aproximado de 85 millones, en ese momento me quedo de piedra, le llamo y le digo que empieze a reducir"cosas y lujos" prescindibles, pero solo bajamos 10 kilos. Que sigue estando fuera de mi presupuesto.

Mi pregunta es la siguiente, si actuo yo como promotor me puedo llegar a ahorrar hast un 15 o 20%?

Alguno os habeis hecho la casa de esta forma en vez de dársela a un constructor y que os haga todo?

Sabeis alguna manaera de construir ahorrando dinero?.
Perdon por el rollo pero es que estoy muy agobiado.

UN saladuo

roberzal · 18 Nov 2008

Trabajo en una empresa ligada a la construcción, tengo un estudio de ingeniería y hace unos años me hice la casa haciendo yo de contratista, así que me atrevo a contarte mi experiencia.

1º Lo que más vale en una casa son los acabados. Tu piensa que hay suelos por 7 €/m2 pero tambien los hay todo lo caros que quieras. Igual pasa con los mecanismos eléctricos, con las puertas, con los sanitarios, los grifos, etc. Una manera de ahorrar es, en lo que se puede cambiar sin problemas, Grifos, sanitarios no empotrados, mecanismos eléctricos, etc. poner lo barato de momento y luego dentro de unos años cambiarlo por tu cuenta. Donde no te aconsejo ahorrar es en aislamientos, suelos, tuberías, etc por que eso una vez puesto es prácticamente imposible cambiarlo sin dejar la casa hecha un solar.

2º Una casa de 80 millones de coste de construcción o tienes unas calidades muy buenas con lo que te remito al párrafo anterior o es una casa inmensa. Una casa grande no es solo cara de construir es tambien cara de mantener. La manera más fácil de hacer una casa más barata sin reducir la calidad es reducir m2. No se qué tipo de casa es la que tienes pensado construir pero supongo que será grande, piensa si realmente necesitas una casa tan grande. (Mi casa me costó bastante menos de la mitad de eso y tiene 5 habitaciones) Tambien te aconsejo que no hagas extravagancias, primero por que son caras y segundo por que dan problemas.

3º Haciendote las cosas por tu cuenta puedes ahorrar eso que tu dices o más. O tambien salirte más caro. Tu piensa que nunca vas a conseguir los precios con los que trabaja un constructor profesional. Tambien debes valorar tu tiempo, si te la haces por tu cuenta piensa que o estás todo el dia encima de los oficios o cada uno mirará por su conveniencia y te dejarán a ti todos los problemas.

Mi consejo es: si sabes interpretar un plano y algo de construcción quizás si que te ahorres algo de dinero haciendotela tu y tendrás un mayor control sobre lo que se hace en tu casa. Si no tienes ni idea de construcción deja a un profesional que haga el trabajo por tí.

Para más información solo tienes que mandarme un privado y te asesoro hasta lo que yo se.

JordiHer · 18 Nov 2008

Piensa también, que lo caro de una casa, es la Licencia, y de ahí no te escapas ::bash::

.
Realiza una hipoteca con carencia de amortización de capital, mientras duran las obras, y te aconsejo que sea un crédito, en vez de un préstamo con disposiciones parciales. Las disposiciones de crédito, no se inscriben en el Registro....y la de los préstamos con entregas parciales, si, mediante, actas de entrega y posterior inscripción en el Registro.
Declara la obra nueva -en construcción-, por el valor mínimo que puedas -o el mínimo que te deje el Banco, claro-: para pagar menos por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Notario, y Registro.

holdover · 18 Nov 2008

Todo esto es cierto al 100%:

(Cita Roberzal)

3º Haciendote las cosas por tu cuenta puedes ahorrar eso que tu dices o más. O tambien salirte más caro. Tu piensa que nunca vas a conseguir los precios con los que trabaja un constructor profesional. Tambien debes valorar tu tiempo, si te la haces por tu cuenta piensa que o estás todo el dia encima de los oficios o cada uno mirará por su conveniencia y te dejarán a ti todos los problemas.

Mi consejo es: si sabes interpretar un plano y algo de construcción quizás si que te ahorres algo de dinero haciendotela tu y tendrás un mayor control sobre lo que se hace en tu casa. Si no tienes ni idea de construcción deja a un profesional que haga el trabajo por tí.

Si te vale como ejemplo, yo me hice una sin serlo y sin saber nada de ello, solo con mis conocimientos de gestión e ingeniería, mas que ahorrar, logré mas calidades y terminación por un precio ajustado, pero me costó dos años de vida (tuve disponibilidad de tiempo suficiente) y muchos disgustos personales y familiares.

Por mucho que tu te la hagas, los planos y la dirección de obra los has de contratar a profesionales, regular los tiempos de intervención de los diferentes actores no es sencillo, osea establecer el mapa del proceso y los tiempos y contratos de cada uno, esto para mí fué peor que conseguir materiales, que si se puede hacer.

Tienes que pensar también que cuando lo haces "para ti", los desvios de presupuesto son mayores dado a que tiendes a dar mayores calidades cada vez, yo me fuí de presupuesto mas de un 20% y estoy contento.

Lo que si es cierto es que construí algo yo mismo, con mas calidades por menor precio.

No sé si lo volveré a intentar, de momento, no lo haría, adoptaría una formula mixta, buscar y contratar la parte técnica por un lado (arquitecto y aparejador) y un constructor de confianza (estructura y obra) por otra, y supervisar las compras y los materiales por mi cuenta, pactando y separando las diferentes intervenciones de otros profesionales (carpintería, electricidad, etc), todo ello con presupuesto cerrados en precios, calidades y tiempos; pero esto consume tiempo y salud, que te conste.

Saludos

landatx · 18 Nov 2008

JORDIHERRERO dijo:
Piensa también, que lo caro de una casa, es la Licencia, y de ahí no te escapas.
Realiza una hipoteca con carencia de amortización de capital, mientras duran las obras, y te aconsejo que sea un crédito, en vez de un préstamo con disposiciones parciales. Las disposiciones de crédito, no se inscriben en el Registro....y la de los préstamos con entregas parciales, si, mediante, actas de entrega y posterior inscripción en el Registro.
Declara la obra nueva -en construcción-, por el valor mínimo que puedas -o el mínimo que te deje el Banco, claro-: para pagar menos por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Notario, y Registro.

La licecia ya la he pagado docemil luereles, el otro tema me pierdo, lo tngo que estudiar mas a fondo.

landatx · 18 Nov 2008

holdover dijo:
Todo esto es cierto al 100%:

No sé si lo volveré a intentar, de momento, no lo haría, adoptaría una formula mixta, buscar y contratar la parte técnica por un lado (arquitecto y aparejador) y un constructor de confianza (estructura y obra) por otra, y supervisar las compras y los materiales por mi cuenta, pactando y separando las diferentes intervenciones de otros profesionales (carpintería, electricidad, etc), todo ello con presupuesto cerrados en precios, calidades y tiempos; pero esto consume tiempo y salud, que te conste.

Saludos

Esta es una opcion que me planteo pero al arquitecto no le hace mucha gracia, se supone que le va a tocar más trabajo a él, demas cree que es un contrasentido tener que echar cosas para atras a la persona que tambien le paga a él, me comenta que es mucho más sencillo tratar con un constructor.
Un saladuo

holdover · 18 Nov 2008

El arquitecto es el arquitecto y tiene sus funciones, hay montañas de arquitectos que te harán los planos y tutelarán la obra conforme a su profesión y punto.

Un constructor lo necesitarás siempre, la estructura y la obra no la vás ha hacer tú con tus propias manos, un "constructor" es, en terminos burdos, alguien que comanda a los albañiles y a los distintos especialistas en obra, incluso la estructura la hace una empresa aparte y especializada muchas veces.

Luego están los lampistas, los pintores, los carpinteros, etc, etc, etc.

Lo que te digo es que contrates planos (arquitecto y aparejador) que hagan lo suyo, estos se deben entender con el constructor y el estructurista (o uno solo), y luego tu coordines al resto de partes con ayuda del contructor, con la dirección de obra y supervisión del arquitecto y del aparejador, esto está tasado por el colegio profesional de cada provincia, normalmente.

Los materiales de obra, o te los pone el constructor, o se los das tu comprando lo que ellos te pidan, elegiendo tu y pagando tu, así te ahorras lo que ellos cargan en estos.

Las estructuras (si es que las necesitas aparte), te las hace otra empresa o el constructor.

Los llamados "acabados" y la parte eléctrica, carpintería, suelos, y la parte de gestión, te la organizas por tu cuenta, lo que debes tener presente es que esto lleva una operativa secuencial, osea que unos deben acabar en tiempo para que entren los otros a tiempo, si no, te quedas sin ellos...y al obra no acaba nunca, tu debes ser capáz de coordinar, pagar, y despachar todas las dificultades, aparte de hacer la compras de materiales y las gestiones (esto es terrible muchas veces) permisos, licencias, etc, pero esto te lo puede hacer aparte una gestoría.

En fin, tiempo, iniciativa, capacidad, aguante, cojones, y sobre todo una mujer tolerante, muchos casos acaban muy mal. Y ceñirte a un buen presupuesto, si trabajas con cosas parecidas, no es complejo, si no, es muy dificil.

Saludos

chusita · 18 Nov 2008

holdover dijo:
Los llamados "acabados" y la parte eléctrica, carpintería, suelos, y la parte de gestión, te la organizas por tu cuenta, lo que debes tener presente es que esto lleva una operativa secuencial, osea que unos deben acabar en tiempo para que entren los otros a tiempo, si no, te quedas sin ellos...y al obra no acaba nunca, tu debes ser capáz de coordinar, pagar, y despachar todas las dificultades, aparte de hacer la compras de materiales y las gestiones (esto es terrible muchas veces) permisos, licencias, etc, pero esto te lo puede hacer aparte una gestoría.

En fin, tiempo, iniciativa, capacidad, aguante, cojones, y sobre todo una mujer tolerante, muchos casos acaban muy mal. Y ceñirte a un buen presupuesto, si trabajas con cosas parecidas, no es complejo, si no, es muy dificil.

Saludos

Por eso yo si tengo la pasta me lo harán todo sin mover un dedo, de otro modo me quedaré como estoy.

Desde la ignorancia pregunto....si hablamos de una casa que no va a superar las tres alturas, ¿podemos prescindir del arquitecto y tener suficiente con el aparejador?

soutebare · 18 Nov 2008

chusita dijo:
Por eso yo si tengo la pasta me lo harán todo sin mover un dedo, de otro modo me quedaré como estoy.

Desde la ignorancia pregunto....si hablamos de una casa que no va a superar las tres alturas, ¿podemos prescindir del arquitecto y tener suficiente con el aparejador?

No, es necesario un arquitecto que redacte el proyecto al tratarse de una obra mayor.

Y la dirección de la obra también debe corresponder a un arquitecto.

JordiHer · 18 Nov 2008

chusita dijo:
Desde la ignorancia pregunto....si hablamos de una casa que no va a superar las tres alturas, ¿podemos prescindir del arquitecto y tener suficiente con el aparejador?

Pues me parece que no....En todas las escrituras de obra nueva, para inscribirla y sobre todo, para el fin de obras, se necesita informe del técnico-competente: arquitecto, que certifica que la obra a terminado.

holdover · 18 Nov 2008

Poder puedes, pero es ilegal y se te puede caer encima y matarte, o matarse algún trabajador y tu ingresar en prisión que es lo peor.

Por eso se hace con profesionales, pero hay muchas casa hechas sin esto, luego se sale en los periódicos en las secciones de sucesos.

Los costes de arquitecto son tasados por el colegio normalmente y pagados allí, a tantos metros o coste y tal obra tal porcentaje, luego hay de todo y pasa de todo, no es lo mismo que te haga la casa Bofill que te la haga un amiguete arquitecto, o tu señora/señor, pero lo tasado puede ser lo mismo, hay un precio estipulado como en todos los profesionales, los colegios hacen unas tablas de precios, fijas o con margenes, depende.

Saludos

chusita · 18 Nov 2008

Gracias a los tres, tenía entendido que según para qué construcciones con un aparejador era suficiente. Ok! ;-)

landatx · 18 Nov 2008

Como bien dice Holdover hay unas tablas que las tiene que rellenar el arquitecto para presentar en el Colegio para visarlo, ahora bien, en base a esto se pagan unas tasas, normalmete en este apartado se apura bastante asi como en el proyecto básico que presentas al ayuntamiento ya que no es lo mismo pagar el 5,5% de 200.000 que de 500.000 euros.

Luego el arquitecto te presenta el proyecto de ejecucion donde se ven reflejadas todas las partidas y el presupuesto "real".
Un saludo

roberzal · 18 Nov 2008

No creo que sea cierto que comprando tu los materiales te ahorres el porcentaje que ellos ganan por que si tu vas a comprar un material como particular te harán un descuento por ejemplo del 15%, pero es que ese mismo material si lo compra un constructor tiene un descuento del 30% por lo que si él se gana un 15% te quedas igual que estás, encima te tienes que volver loco tu y le cabreas a él por que depende de ti y no de sus suministradores habituales que no le fallan.

holdover · 18 Nov 2008

Si quieres, te hacen el mismo, puedes probarlo, y si no, que los encarge el constructor y los pagas tu, así ves lo que cuestan sin mas historias, le pagas la gestión y punto ¿no te parece?

Saludos

breitling0074 · 18 Nov 2008

Cuando monte mi empresa (Gestión de Obras), fue a raíz de la gran cantidad de gente que estaba en la misma situación que la tuya.<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o

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>
Tal como te dice Holdover, tienes que valorar tu tiempo y los conocimientos que puedas tener de construcción. Ten en cuenta, que el arquitecto habrá echo un presupuesto aproximado en función de unas mediciones, que por desgracia, nunca acaban siendo reales, ya que en una obra siempre y digo ” SIEMPRE “, salen imprevisto y costes adicionales con los que no contabas.<o

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Si puedo ayudarte en alguna cosa, o tienes alguna pregunta, no dudes en mandarme un correo.<o

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Suerte !!!!<o

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holdover · 18 Nov 2008

A ver si me haces una en Sant Marti Vell.

Saludos

roberzal · 18 Nov 2008

Estimado holdover estas equivocado. Las tarifas de los profesionales colegiados están liberalizadas, osea que el arquitecto te puede cobrar lo que le de a él la gana. Antes si que funcionaba así habia unas tarifas oficiales y son las que había que cobrar pero ahora puedes cobrar lo que quieras (o lo que puedas).

Otra cosa es el presupuesto de ejecución material de la obra que te viene en el proyecto. Ese si que está regulado por que no puede un arquitecto hacer un proyecto de una casa de 1500 m2 y hacer un presupuesto de ejecución material de 10 euros. Está regulado el mínimo presupuesto que el arquitecto tiene que poner en el proyecto pero no lo que el arquitecto tiene que cobrar por su trabajo.

roberzal · 18 Nov 2008

claro y el constructor como es tonto no le dice al de los materiales de construcción que le sume su 15%. Así le pagas su 15% y su gestión. Aquí nadie se chupa el dedo.

landatx · 18 Nov 2008

breitling0074 dijo:
Cuando monte mi empresa (Gestión de Obras), fue a raíz de la gran cantidad de gente que estaba en la misma situación que la tuya.<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o></o>
Tal como te dice Holdover, tienes que valorar tu tiempo y los conocimientos que puedas tener de construcción. Ten en cuenta, que el arquitecto habrá echo un presupuesto aproximado en función de unas mediciones, que por desgracia, nunca acaban siendo reales, ya que en una obra siempre y digo ” SIEMPRE “, salen imprevisto y costes adicionales con los que no contabas.<o></o>
Si puedo ayudarte en alguna cosa, o tienes alguna pregunta, no dudes en mandarme un correo.<o></o>
Suerte !!!!<o></o>

Entiendo que tu trabajo es la coordinacion de gremios, y por eso cobras un dinero fijo o variable, y creo que tu funcion es diferente a una empresa constructora.
En tu caso los materiales los aportas tu o tambien los puede aportar el propietario de la casa?.

holdover · 18 Nov 2008

Es cierto lo que dices en ambos casos, pero siempre se ha podido cobrar lo que quieras, solo que había que hacerlo de otra forma.

Por supuesto también en lo de ejecución de obra, para arquitectos, abogados, ingenieros (yo lo sé bien) etc, etc, etc.

Lo que he querido decir es que, un arquitecto hace unas cosas, y otra es la construcción, y puedes separar ambas.

Después, puedes y debes, ver precios de distintos arquitectos, pero todo se suelen en unos margenes parecidos, salvo que busques cosas concretas, luego podemos hablar media hora de la diferencia de precios en los proyectos previos, etc, etc, etc.

Saludos

holdover · 18 Nov 2008

Hombre, poder puede hacerlo amigo, pero entonces ¿ganas o no ganas comprando tu?

Primero dices que no sale a cuenta y ahora dices que se carga....

Saludos

roberzal · 18 Nov 2008

Yo lo único que digo es que si yo fuese constructor y un señor me contratase solo la mano de obra y luego me viniese con que le compre los materiales por mi cuenta ya me cuidaría yo de que el precio al que él comprase no fuese el mismo al que compro yo. Es muy sencillo llego a la empresa de materiales de construcción y le digo "esta factura en lugar de hacerme el 30% me la haces con el 15%, yo te lo pago y luego me haces un abono de la diferencia en otra factura. Eso si, le regalaría la gestión por que yo soy así de expléndido.

breitling0074 · 18 Nov 2008

El gran problema de la construcción a nivel “particular”, ha sido el intrusismo y la poca profesionalidad. <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o

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Hay que tener en cuenta, que en la construcción de una vivienda intervienen una gran cantidad de profesionales ( más de 30 !!), y que cada uno de ellos tendría que limitarse a cumplir con su trabajo, y cobrar exclusivamente por este.<o

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La gran mayoría de la gente sigue un proceso de elección de profesionales, que en gran medida esta sujeta a la recomendación que le hace otro industrial que ya interviene en la obra, y que en muchos casos, por afinidad o otros intereses, le interesa a este.<o

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En mi caso, los industriales los contrato yo, y los que por circunstancias varias, me impone el cliente, los superviso y les gestiono el presupuesto.<o

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Sin ninguna duda, te recomiendo que no tengas prisa y te asesores bien, porque cunado estés a media obra, si por alguna circunstancia, los costes se te han disparado, por desgracia el gran problema lo tendrás tú, y no los industriales, que en muchos casos no veras nunca más.<o

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PIPPO · 18 Nov 2008

Yo, hace 9 años, me hice mi chalet como promotor.

Es una ardua tarea, cuenta con 9 meses de obra "gorda" más unos 4-5 meses de acabados. Requiere una importante dedicación, deberás de elegir y comprar TODOS los acabados, contactando con muchos oficios e innumerables proveedores.

Vale la pena ::Dbt::

SI ! Y no te asustes, que contratando a un constructor TAMBIEN tendrás problemas... y eso que le pagas.

Te saldrá más barato, elegirás las calidades que deseas y dado el paro que hay ahora en el sector de la construcción.. seguro que puedes/debes obtener muy buenos precios. También en los "oficios".

Por otro lado, tendrás la ENORME satisfacción de haber hecho TU CASA.

En lo que realmente debes de trabajar ahora es con el proyecto que te ha hecho el arquitecto. Trabájatelo mucho y dedícale las horas necesarias. De ese proyecto nacerá tu casa y, por experiencia personal, te digo que los arquitectos no se matan con los diseños ..

, pudiendo, con el mismo precio, hacer cosas más interesantes.

Solo decirte, para terminar, que la experiencia fué tan positiva que al final también le hice su chalet a mi cuñada.

Si tienes cualquier duda, aquí estoy ;-)

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