Evolución precio vivienda USA desde 1890.

En forma de viaje en montaña rusa. Está ajustada la inflación en el gráfico.

Aprende de la experiencia: lo que ya pasó en los 90.

no es un relato mio:

Este es un mensaje de una inmobiliaria, de una tal Namar. No tiene desperdicio y es muy sensata, relatando su experiencia. Cuenta lo que vio en los 90, y recordemos que la situación de entonces no era nada comparado con lo que se nos avecina.

Hola a tod@s:

Por desgracia, he conocido la historia que cuenta IGNATIUS... unas cuantas docenas de veces en los primeros años 90, así que para mí el imaginario Pepito Relámpago tiene nombre y apellidos...
Y una cosa que IGNATIUS no cuenta es que la diferencia que no se cubre en subasta recae sobre la vivienda de los avalistas. Si simplemente es un aval "solidario", no pasa nada: simplemente si un día los avalistas quieren vender, tendrán primero que liquidar esa deuda (por avalar una vivienda no se subasta la otra, si la primera sale a subasta: eso sólo pasa en algunas series malas y películas indocumentadas, que alguna vez lo he visto).
Y por eso me dan pánico estos préstamos a 40, 50 años (la BBK ya los da a ese plazo, no he querido ir a la sucursal que conozco a que me lo expliquen). Como los escalofrios que me dan los anuncios de refinanciación de deuda ("si paga 750,-€ por su Hipoteca, 500 por el crédito del coche, 300 por las tarjetas y además se quiere ir de vacaciones a Ibiza todo el mes de agosto: !con nuestra propuesta pagará sólo 600,-€ por todo y además tendrá para celebrar la Comunión de los mellizos en el Palace!!!". Y resulta que los endeudados tienen ya la Hipoteca a 35 años, ganan 2.000,-€ no fijos entre los dos y tienen a toda la familia avalándoles y dando de comer a los mellizos, y si se les funde una bombilla, tienen que esperar a cobrar a ver si en el chino se la pueden comprar). Y no digamos ya los de "Hasta 6.000,-€ en 24 horas con sólo una llamada...": he tenido clientes que tenían seis, siete préstamos de esos "inmediatos": con cada uno nuevo intentaban poner al día todo lo demás: la hipoteca, el personal del coche, las cuatro Visas que les "regalaron" (el primer año, y de las que no han podido deshacerse); deben a la familia lo que les prestó para pagar parte de los gastos de la Escritura y tienen otros préstamos de muebles, electrodómesticos...Tuve una clienta que tenía !!!16 préstamos!!! con treinta años (en ese caso sí se pudo "refiananciar": vendió el piso, se canceló todo y se financió el 100% del nuevo que compró, porque para las Escrituras les quedó). Todavía no he entendido cómo podían pagarlo todo...
Hay gente que, si les sube en Euribor un 0,25, no pueden pagar el piso. Lo tengo perfectamente claro.
Cuando los Bancos daban un máximo de 15 años para pagar, yo calculaba los créditos a 10 (por cierto, el interés estaba al 18% y no se daba por encima del 80%, siendo siempre imprescindible tener avalistas). Siempre he recomendado a los clientes que se dejasen ese margen de 5 años (ahora que se dan a 35, y más, está por llegar el préstamo en que yo medie que firmen a más de 30 años). Si me dicen que quieren financiarlo todo, incluso los gastos, les pregunto que si porque no tienen esa diferencia de 18.000/22.000,-€... ó porque lo tienen pero prefieren intentar "quedárselo". Si el razonamiento es este último, que como el dinero está "barato" prefieren financiar el máximo posible, les explico que es mejor financiar la mínima cantidad posible (es pagar intereses de más, embarcar a la familia...), pero si se empeñar, se intenta (si la tasación no sale como desean, sé que tienen ese margen para poder entregar la diferencia). Si me dicen que no tienen nada ahorrado, terminamos la historia ahí mismo. Les explico que por ahí sí les van a sacar el préstamo: el 100% más gastos, más comisiones varias. Hipotecando el piso que compran, el de sus respectivos padres y/ó pagando comisiones disparatadas para que el tasador se enamore del piso y anote como "testigo" un chalet de mega-lujo de precio sobrepasado y el Director de alguna Sucursal siniestra mire para otro lado... , pero que el piso se lo venden y el préstamo se lo sacan...
...Y cuando les revisen el interés, que vayan a preguntar a la agencia porqué ahora no pueden pagarlo, y ya verán qué respuesta van a recibir...
Sé lo que es que me vengan a preguntar por pisos incluso más baratos que la media en la zona (lo de no trabajar las cosas fuera de precio y no encarecer comisiones es lo que tiene), preguntar al interesado antes de enseñarle nada qué condiciones de compra tiene: ahorro para la entrada aparte de los gastos de escritura, que se deben tener, disponibilidad de avalistas, ingresos en nómina y totales (por lo del dinero "B"), tipo de contrato, antigüedad... y a tenor de las respuestas tener que decirle que sintiéndolo mucho, no les puedo enseñar pisos, porque no los pueden comprar. Y razonarles porqué no lo pueden comprar (porque, a veces, surge la sorpresa: "si me gusta mucho, mi familia me ha dicho que ellos me prestan 10 millones a cuenta de la herencia", me dijo una vez uno. Y no les prestaron 10 millones: les compraron el piso al contado).Algunos, la mayoría, lo entienden y se van muy agradecidos (algunos han vuelto al año, ó han enviado a amigos recomendados). Pero otros no: te dicen que por ahi no les están poniendo ninguna pega. Y yo les explico porqué, cómo les van a sacar el préstamo... y les deseo mucha suerte.
Bien. A alguno (más bien a sus madres, que muchos vienen acompañados) me los he llegado a encontrar dos, tres meses después y me han dicho que se terminaron comprando un piso. Yo les doy la enhorabuena. Alguna madre ha llegado a decirme "y mucho más caro del precio que tú dijiste que no podían pagar". Les he vuelto a felicitar y a desear que tengan trabajo y salud para pagarlo...
Y varios han vuelto al año por la oficina. Con sus padres. Contándome que no pueden pagar la letra. Que embarcaron a toda la familia en la compra. Que el piso les costó 2, 5, 10 millones más que los que yo tenía cuando vinieron a verme, y que no eran mejores que los que yo les informé. Que cuando echaron cuentas de qué comisiones habían pagado..., en fin, "a lo hecho pecho, y que tenían piso, que es lo que querían y ya estaba"... Pero que venían a ver si se podía poner en venta, si yo conocía a alguien que se lo quedase por la deuda... que sus padres había suscrito una doble garantía sobre sus pisos y estaban empezando a recibir cartas, y que lo primero que iban a embargar los del Banco era el piso de los padres...
A veces me han venido sólo las madres (aquellas tan orgullosas) y se me han echado a llorar...
Y lo peor, lo peor, es que la Hipoteca sobre el piso era tan alta que ni por la deuda era factible vender. Que se había financiado al plazo máximo, calculando como cuota para sacar el ratio de endeudamiento la oferta preferencial de algunos bancos durante los 6 primeros meses (hubo uno que, cuando el interés estaba al 10%, daba el 6%... durante 3 meses. Hubo desaprensivos que, con la connivencia de algún Director de Banco, tomaron esa cuota baja inicial para calcular hasta dónde se podía endeudar el cliente en base a su sueldo...Imaginaros qué pasaba cuando llegaba el recibo del séptimo mes).
Sé de padres que han puesto dinero para rebajar la Hipoteca total de sus hijos y que éstos pudieran vender el piso. De algunos que se quedaron con las dobles garantías sobre sus casas, ó que las hipotecaron para que los hijos pudieran salir del atolladero...
Básicamente, hablo de los años 90. Luego, como las subidas de precios han sido tan desquiciantes, quien no podía pagar y tenía que vender, sí cubría la deuda por alta que fuese con la venta. Otros, como los Bancos prorrogaban los plazos máximos, se iban acogiendo a esto para ir cubriendo el problema. Además, con los intereses variables y a la baja, y las ligerísimas subidas de sueldo, mal que bien...
Pero he vivido toda aquella época y tengo buena memoria. Y la actual me está empezando a recordar mucho, cada vez más a aquella. NO es que la gente no pueda comprar vivienda, claro que puede. El problema es que quien tiene ingresos para un préstamo de 180.000,-€, a pagar en 30 años y con el aval normal de la familia, se compra un piso de 240.000,-€, lo fianancia a 40 años y el ahorro, en vez de pagar los gastos, lo invierte en tirar el piso y hacerlo nuevo: hidromasaje, pintura lisa, cambia la fontanería aunque el anterior dueño le haya enseñado las facturas de que se cambio todo hace dos años y, con lo que sobra, se compran el plasma y cambian de coche. Financiándolo, claro, pero cambian. Y el que puede comprar el de 240.000,-€, quiere el que cuesta 300.000,-€. Y vienen chavales de 25 años, con contratos en precario, sin querer pedir a la familia que les avale, pagando coche...y te preguntan si les puedes enseñar el ático de 360.000,-€. Y no entienden que les digas que no, que por sus condiciones no lo pueden comprar: te dicen que les han enseñado uno que valía 420.000´,-€, y que en la agencia les han dicho que si les gusta, ellos se lo venden.
Como el interés suba un punto, todos los que se han metido en préstamos a 40 años, el 100% más gastos... no van a poder pagarlo. Hay padres que tienen sobre su casa no solo la hipoteca propia (casi pagada), sino que han "avalado" a los dos hijos con una doble garantía. Sé de gente que está ganando, entre los dos sueldos, 1.500,-€, y pagan una mensualidad de 1.000,-€. Como la chica se quede embarazada (aún mucha trabajan sin nómina en el servicio doméstico ó como "falsas autónomas" en aseguradoras y similares, ó muy en precario, en cadenas de moda donde se "renuevan" contratos cada 3 meses cambiándolas de marca cada dos contratos: esto es la zona sur de Madrid), no pueden pagar el piso.
Como digo, el relato de IGNATIUS para mí tiene nombres y apellidos. Mi zona es eminentemente VPO, y hasta hace nada se financiaba muy por encima del valor máximo VPO. Sé de Directores de Banco que se están negando a dar préstamos por encima de 30 años (por mucho que la Entidad dé hasta 40). Que están endureciendo requisitos. Que no van a prestar ni un céntimo por encima de la VPO. ¿Por qué, si su trabajo y su negocio es vender créditos? Quizá porque ellos también han tenido madres llorando cuando al hijo le hicieron la revisión del interés..., y porque si empiezan a venir prèstamos impagados en masa y volvemos a las subastas (desde hace años aquí no las hay, ni una, cuando en los 90 salían docenas semanales)...a algunos Directores hoy optimistas vendedores de Hipotecas se les va a poner el pelo blanco en una noche.
En mi caso, no es pesimismo ni ganas de asustar: es que tengo mucha experiencia y muy buena memoria...
Espero equivocarme... pero empiezo a ver las cosas un tanto "chungas". ¿Consejo general? No meterse en plazos de financiación máximos ni comprar por encima de las posibildades. Que si las cosas mejoran, ya habrá tiempo para comprarse el piso con el baño de mármol, el ático seminuevo ó el chalet.
Saludos y hagamos lo que esté en nuestra mano (es poco, pero )