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Para los expertos en vivienda

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Isaac

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hola a todos, antes de que empezara la crisis economica y cuando los pisos estaban llegando a su maximo nivel, lei en el foro que en poco tiempo empezarian a bajar ya que estabamos en una burbuja inmobiliaria.8o8o. No me acuerdo quien fue el que recomendo que no se compraran pisos en ese momento, pero ahora me gustaria hacer la misma pregunta para ver si los expertos del foro me responden.
Quiero comprarme una casa en la zona sur de Madrid sin necesidad de vender, ¿es un buen momento o todavia seguiran bajando de precio durante un tiempo? ¿como se sabe cuando la tendencia de bajada cambia a subida?. Seran de gran ayuda vuestras respuestas.......un saludo y gracias
 
hola a todos, antes de que empezara la crisis economica y cuando los pisos estaban llegando a su maximo nivel, lei en el foro que en poco tiempo empezarian a bajar ya que estabamos en una burbuja inmobiliaria.8o8o. No me acuerdo quien fue el que recomendo que no se compraran pisos en ese momento, pero ahora me gustaria hacer la misma pregunta para ver si los expertos del foro me responden.
Quiero comprarme una casa en la zona sur de Madrid sin necesidad de vender, ¿es un buen momento o todavia seguiran bajando de precio durante un tiempo? ¿como se sabe cuando la tendencia de bajada cambia a subida?. Seran de gran ayuda vuestras respuestas.......un saludo y gracias


no es buen momento para comprar. El precio de equilibrio comunmente aceptado de un piso anda entre 3,5 y 4,5 la renta neta anual de los adquirentes, es decir, mas o menos precios del 2000. Creo que el sueldo medio de Madrid anda por los 30.000 euros (que netos serian unos 22000). SI es un matrimonio, eso nos daria unos 45000 euros de renta limpia anual, por lo que el precio de equilibrio anteriormente mencionado andaria entre 160000 y 210000 para pisos de 2 o 3 habitaciones con banyo en barrios medios.

Hasta que no viera esos precios (y por las peculiaridades del entramado financiero espanyol, en el que los bancos y cajas son ahora los principales poseedores de stock, y no pueden venderlo a precio de mercado porque supondria una puesta en valor que conllevaria su quiebra inmediata, puede tardar unos anyos mas) yo no tiraria el dinero en casas. Alquila mientras tanto si deseas cambiar de vivienda.
 
Bueno, sin ser un experto.

Como bien dice mr. jones, el nivel de equilibrio en la relación salario/precio de la vivienda ronda la zona 3,50-4,50 años. Pero, dada la zona en la que quieres comprar (entiendo que al vivir en Valdemoro, sería por ahí) y con el exceso de oferta que hay en Seseña, dicho precio de equilibrio, probablemente, sea incluso inferior a 3,5, siempre teniendo en cuenta el nivel salarial de los futuros propietarios... entiendo que en esa zona, una pareja no pasa de 40.000€ año (en neto, unos 33.000). Entiendo que con dichas cifras, aproximadas, el precio de una vivienda de 3 habitaciones, en Pocerilandia, no debería sobrepasar los 100.000€/120.000€... arrastrando a todas las viviendas similares de la zona, hacia esos niveles. Si miras en idealista, actualmente se están vendiendo entre 160.000 y 200.000. Así pues, calcula cuanto es el margen de caída, según mi criterio y opinión, han de caer entre un 30 y un 40% adicional.

Yo esperaría.

Saludos.
 
Última edición:
Mi opinión de "aficcionadillo " es que deben de bajar aún más , yo me esperaría. Te dejo un par de gráficos para que te hagas una idea:

Precio vivienda en España en los últimos años:

lostimage.jpg


Y Este del m2 en la zona de Madrid: (lo siento se ve fatal )

lostimage.jpg
 
Como es habitual estoy completamente de acuerdo con Mr. Jones, pero el mercado inmobiliario tiene de vez en cuando situaciones atípicas que pueden dar como resultado una casa interesante a un precio adecuado, ese del año 2000 que tan bien refiere nuestro amigo, de modo que depende si es una pregunta genérica o bien has localizado un “chollo”, en ese caso, a por él.;-):ok::

Un sincero abrazo de tu más fiel amigo.:worshippy::worshippy::worshippy:

PD: En breve te comentaré novedades vitales muy similares a las que me comentaste hace algo más de un año…:whist::
 
Todo depende también del tipo de vivienda, como esta construida y lo que creo yo muy importante "la zona", piensa que los cálculos de bajada de precios se hacen en términos totales sin tener en cuenta las zonas, por ejemplo aquí en Cataluña la zona de costa han bajado los precios una barbaridad por ser segundas residencias y haber un stock importante, pero hay zonas de Barcelona en la que la demanda no cae por que hay poca oferta y los precios se mantienen, ¡ojo! siempre hablando de zonas exclusivas, si la zona en la quieres comprar hay mucha oferta, yo me lo pensaría un poco.
 
Todo depende también del tipo de vivienda, como esta construida y lo que creo yo muy importante "la zona", piensa que los cálculos de bajada de precios se hacen en términos totales sin tener en cuenta las zonas, por ejemplo aquí en Cataluña la zona de costa han bajado los precios una barbaridad por ser segundas residencias y haber un stock importante, pero hay zonas de Barcelona en la que la demanda no cae por que hay poca oferta y los precios se mantienen, ¡ojo! siempre hablando de zonas exclusivas, si la zona en la quieres comprar hay mucha oferta, yo me lo pensaría un poco.


la zona por la que el forero pregunta esta en caida libre...

en cualquier caso, y aunque es cierto que el porcentaje de bajada depende de la tipologia de vivienda, no os creais eso de que "hay pisos que no bajan porque los vendedores no tiene prisa por vender". Todos los pisos bajan y seguiran bajando, lo que a lo mejor no baja tanto es el precio de oferta que estos vendedores piden por sus pisos, pero si no hay cruce de transaccion exitosa, si no lo venden, el precio es absolutamente ficticio.

La realidad es que, independientemente de la zona, estos vendedores tipo "aldea de asterix" hoy estarian dispuestos a vender por precios que no habrian aceptado ni de conya hace 2 anyos, y si persisten, dentro de dos anyos se arrepentiran de no haber vendido hoy por el precio que les ofrecian... conozco unos cuantos casos de estos...y en zonas premium...
 
A mi la "regla" del múltiplo de la renta familiar a la hora de estudiar si el valor de una casa es el correcto no me parece acertada.

Por un lado, no todos tenemos la misma renta, ni todos aspiramos a la misma casa, ni todas las casas valen lo mismo, ni en cada comunidad lo hacen, etc...

Yo suelo usar la regla de la inversión. Tomemos la casa como una inversión, con su coste de compra, el de financiar dicha compra, arreglar los desperfectos que pueda tener, y luego un valor residual (esto ya es más discutible cual pueda ser... para siplificar yo lo mantendría constante) al final de la inversión (30 años?::Dbt:: o incluso menos, ya que mucha gente se mudará antes...).

Luego comparamos esa cifra con lo que nos costaría alquilar la misma casa, y listo :whist::. Lo que sea más barato.

Yo lo tengo clarísimo, no me pienso comprar una casa en el futuro cercano ni de coña.

- Pago €450/mes por un pisito pequeño pero cuco, en un buen barrio, con garaje.
- En caso de que me ofrezcan un trabajo mejor lejos de donde vivo (otra ciudad, otra comunidad, otro país) con un mes de preaviso, me largo con viento fresco.
- En caso de que se muden al edificio unos vecinos problemáticos, con 30 días de preaviso, me voy.
- En caso de que se pongan a construir en un solar que tenemos al lado, idem de idem.
- Si se rompe una tubería, una ventana, hay humedades... A mi no me va a costar un duro.
 
A mi la "regla" del múltiplo de la renta familiar a la hora de estudiar si el valor de una casa es el correcto no me parece acertada.

Por un lado, no todos tenemos la misma renta, ni todos aspiramos a la misma casa, ni todas las casas valen lo mismo, ni en cada comunidad lo hacen, etc...

Yo suelo usar la regla de la inversión. Tomemos la casa como una inversión, con su coste de compra, el de financiar dicha compra, arreglar los desperfectos que pueda tener, y luego un valor residual (esto ya es más discutible cual pueda ser... para siplificar yo lo mantendría constante) al final de la inversión (30 años?::Dbt:: o incluso menos, ya que mucha gente se mudará antes...).

Luego comparamos esa cifra con lo que nos costaría alquilar la misma casa, y listo :whist::. Lo que sea más barato.

Yo lo tengo clarísimo, no me pienso comprar una casa en el futuro cercano ni de coña.

- Pago €450/mes por un pisito pequeño pero cuco, en un buen barrio, con garaje.
- En caso de que me ofrezcan un trabajo mejor lejos de donde vivo (otra ciudad, otra comunidad, otro país) con un mes de preaviso, me largo con viento fresco.
- En caso de que se muden al edificio unos vecinos problemáticos, con 30 días de preaviso, me voy.
- En caso de que se pongan a construir en un solar que tenemos al lado, idem de idem.
- Si se rompe una tubería, una ventana, hay humedades... A mi no me va a costar un duro.

Pues ya te puedes hacer un buen plan de pensiones privado o cubrirte bien el riñon, porque con lo que viene creo que voy a ver a muchos ancianitos sin hogar... o sin comer.

Yo también eché cuentas, y desde los treinta y tantos años de edad no pago hipoteca, eso sí, me quité la hipoteca de la casa en cuanto pude, claro que por no tener no tenía ni coche... ahora me puedo permitir tener dos.
 
  • #10
Pues ya te puedes hacer un buen plan de pensiones privado o cubrirte bien el riñon, porque con lo que viene creo que voy a ver a muchos ancianitos sin hogar... o sin comer.

Yo también eché cuentas, y desde los treinta y tantos años de edad no pago hipoteca, eso sí, me quité la hipoteca de la casa en cuanto pude, claro que por no tener no tenía ni coche... ahora me puedo permitir tener dos.

Hombre, obviamente ahorro. Puedes tener tu dinero en una casa... O en dinero... Yo prefiero tener mi dinero en dinero, puesto que, como te dije, como "inversión" una casa es una ruina. Porque eso de "alquilar es tirar el dinero a la basura" es una cosa muy española, pero con muy poca sustancia...
 
  • #11
Porque eso de "alquilar es tirar el dinero a la basura" es una cosa muy española, pero con muy poca sustancia...

Hace mucho que no oía eso... Aproximadamente, lo mismo que hace que no oigo eso de "las casas nunca bajan", o aquello de "el que alquila en vez de comprar es tonto". Unos tres años, creo recordar... ;-)
 
  • #12
Hombre, obviamente ahorro. Puedes tener tu dinero en una casa... O en dinero... Yo prefiero tener mi dinero en dinero, puesto que, como te dije, como "inversión" una casa es una ruina. Porque eso de "alquilar es tirar el dinero a la basura" es una cosa muy española, pero con muy poca sustancia...

Tabla de alquiler vs compra. En principio se considera que por encima de 20 años de alquiler para la compra, es más rentable el alquiler. Esta tabla es de Idealista y se ve que no hay una sola pronvincia española en la que sea rentable la compra. Y eso que no tienen en cuenta gastos como el IVA-notarios y demás en la compra, ni IBI, Comunidad, y otros gastos, durante toda la vida de la vivienda.
En el enlace se puede ver la tabla, iba a colgarla, pero se descojona.
 
Última edición:
  • #13
Hace mucho que no oía eso... Aproximadamente, lo mismo que hace que no oigo eso de "las casas nunca bajan", o aquello de "el que alquila en vez de comprar es tonto". Unos tres años, creo recordar... ;-)


os acordais del "aterrizaje suave"? :laughing1::laughing1:

la verdad es que a pesar de los emoticonos no me hace maldita la gracia todo esto :huh:
 
  • #14
Otros dos factores a tener en cuenta con la subida del euribor y, más importante aun, la subida de los diferenciales aplicados por los bancos. Eso de euribor + 0,6% (ó 0.33, ó 1%) está en vías de extinción y ya hay bancos aplicando hasta el 2% de diferencial y subiendo. Si compras ahora, plantéate un escenario de un crédito hipotecario rozando el 6% en 5 años. Haz cálculos.
 
  • #15
Pues ya te puedes hacer un buen plan de pensiones privado o cubrirte bien el riñon, porque con lo que viene creo que voy a ver a muchos ancianitos sin hogar... o sin comer.

Yo también eché cuentas, y desde los treinta y tantos años de edad no pago hipoteca, eso sí, me quité la hipoteca de la casa en cuanto pude, claro que por no tener no tenía ni coche... ahora me puedo permitir tener dos.

Todo eso aplica y es bastante cierto para todo aquel que comprara la casa antes del 2002, 2003 como mucho, segun zonas...

pero para el que la haya comprado a partir de entonces, como inversion es ruinosa, un autentico agujero en el bolsillo, respecto al alquiler...

Creo que se jubilara bastante mejor, a igualdad del resto de los factores, el que en el 2005 o 2006 decidiera alquilar y esperar, que el que se lanzara a comprar... por no hablar de como viviran la vida hasta la jubilacion, claro...
 
  • #16
Otros dos factores a tener en cuenta con la subida del euribor y, más importante aun, la subida de los diferenciales aplicados por los bancos. Eso de euribor + 0,6% (ó 0.33, ó 1%) está en vías de extinción y ya hay bancos aplicando hasta el 2% de diferencial y subiendo. Si compras ahora, plantéate un escenario de un crédito hipotecario rozando el 6% en 5 años. Haz cálculos.


lo que ahora se vive es una vuelta a la ortodoxia bancaria en temas hipotecarios, que ademas viene para quedarse:

No prestar mas que el 70% de valor de tasacion, siendo la tasacion ajustada.
Aplicar como dices diferenciales holgados, en torno a los dos puntos e incluso mas
Pedir trabajos estables
Cuota resultante de la hipoteca en un amplio escenario de euribor nunca debe superar el 35% de la renta neta disponible
Plazos mas cortos: se acaban los 30 anyos de plazo, vuelta a los 20...

... y como factor tipicamente spanish, todo eso se acentua si el piso que quieres comprar no es de los que el banco se ha comido...

Haced cuentas entonces de hasta donde tienen que bajar los pisos para que la gente pueda comprarlos con las condiciones anterioes
 
  • #17
Tabla de alquiler vs compra. En principio se considera que por encima de 20 años de alquiler para la compra, es más rentable el alquiler. Esta tabla es de Idealista y se ve que no hay una sola pronvincia española en la que sea rentable la compra. Y eso que no tienen en cuenta gastos como el IVA-notarios y demás en la compra, ni IBI, Comunidad, y otros gastos, durante toda la vida de la vivienda.
En el enlace se puede ver la tabla, iba a colgarla, pero se descojona.

No solo eso, sino que no tiene en cuenta ni el precio del dinero ni posibles avería, ni posibles inquilinos que no paguen, ni períodos en los que tendrás la casa sin habitrar entre inquilinos...

Y volviendo al tema de "si es rentable comprar", propongo otra regla sencilla o "cuenta de la vieja".

Cojemos lo que nos costaría comprar la casa. Digamos €200.000 un pisito normal. ¿Si meto ese dinero en el banco a plazo fijo, cuanto me da el banco? No es nada descabellado pedir un 5% hoy por hoy en plazo fijo a 2 años o así... Si lo metemos a 10, ya ni te cuento... Bueno, eso nos daría una rentabilidad de €10.000/año. ¿nos daría para pagar el mismo piso en alquiler? Probablemente... Bueno, que cada uno haga sus cálculos.
 
  • #18
No solo eso, sino que no tiene en cuenta ni el precio del dinero ni posibles avería, ni posibles inquilinos que no paguen, ni períodos en los que tendrás la casa sin habitrar entre inquilinos...

Y volviendo al tema de "si es rentable comprar", propongo otra regla sencilla o "cuenta de la vieja".

Cojemos lo que nos costaría comprar la casa. Digamos €200.000 un pisito normal. ¿Si meto ese dinero en el banco a plazo fijo, cuanto me da el banco? No es nada descabellado pedir un 5% hoy por hoy en plazo fijo a 2 años o así... Si lo metemos a 10, ya ni te cuento... Bueno, eso nos daría una rentabilidad de €10.000/año. ¿nos daría para pagar el mismo piso en alquiler? Probablemente... Bueno, que cada uno haga sus cálculos.

Lo que propones, viene a ser lo mismo, comparar rentabilidades sobre el mismo capital. La cuestión es, si las expectativas del precio son alcistas, es asumible una posible pérdida en el C/P, pero si son, tal cual es el caso actual, de caída generalizada de precios, o, en el mejor de los casos, mantenimiento... o el precio del piso es un chollo, o la compra es ruinosa.

Bueno, vamos a ser rigurosos, los que estamos de nuestro lado ;-).... A los rendimientos de la IPF hay que quitarle la fiscalidad, aprox. 20%, y sacar un 5%, a dos años, es muy complicado hoy en día ;-), con un 3,5% ya está bien (salvo en entidades en las que "danzas con lobos"). Pero, tiempo al tiempo, ya llegarán, de nuevo, los tipos oficiales al 2,50%-3,00%.
 
Última edición:
  • #19
Lo que propones, viene a ser lo mismo, comparar rentabilidades sobre el mismo capital. La cuestión es, si las expectativas del precio son alcistas, es asumible una posible pérdida en el C/P, pero si son, tal cual es el caso actual, de caída generalizada de precios, o, en el mejor de los casos, mantenimiento... o el precio del piso es un chollo, o la compra es ruinosa.

Bueno, tampoco hagamos "trampas" los que estamos de nuestro lado ;-).... A los rendimientos de la IPF, hay que quitarle la fiscalidad, aprox. 20%, y sacar un 5% a dos años, es muy complicado hoy en día ;-), con un 3,5% ya está bien (salvo en entidades, en las que "danzas con lobos"). Pero, tiempo al tiempo, ya llegarán, de nuevo, los tipos oficiales al 2,50%-3,00%.

Para ver los tipos al 2% le doy un año.... De todos modos, lo dicho, es "la cuenta de la vieja" para hacer números. Más "real" que el multiplicador de la renta familiar, en mi humilde opinión...
 
  • #20
Para ver los tipos al 2% le doy un año.... De todos modos, lo dicho, es "la cuenta de la vieja" para hacer números. Más "real" que el multiplicador de la renta familiar, en mi humilde opinión...

De acuerdo, de aquí a un año, los tipos oficiales del ECB, en el 2%. De hecho, la curva swap así lo está descontando.

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  • #21
A corto/medio plazo evidentemente no es una inversión. Cuando se dedica a vivienda habitual, sí... dependiendo de la zona.

En mi entorno es difícil encontrar una vivienda con tres habitaciones 80 m2 por menos de 900 EUR/mes de alquiler. Si esto sigue así en el mercado de alquiler (que tiene toda la pinta), cuando me llegue la jubilación, no tendré le problema de tener que pagar una vivienda más vivir con la pensión que me quede, sino simplemente por vivir y pagar los gastos de la comunidad.

Como rentabilidad financiera, evidentemente puede no ser una buena inversión, como rentabilidad personal, sin duda es una inversión para la jubilación.
 
  • #22
Cojemos lo que nos costaría comprar la casa. Digamos €200.000 un pisito normal. ¿Si meto ese dinero en el banco a plazo fijo, cuanto me da el banco? No es nada descabellado pedir un 5% hoy por hoy en plazo fijo a 2 años o así... Si lo metemos a 10, ya ni te cuento... Bueno, eso nos daría una rentabilidad de €10.000/año. ¿nos daría para pagar el mismo piso en alquiler? Probablemente... Bueno, que cada uno haga sus cálculos.

¿Tienes actualmente 200.000 € en el banco?, no sé si lo tienes o lo tendrás dentro de 20 años, en cambio alguien que se está comprando una casa, lo más probable, es que sí la tendrá en propiedad dentro de esos 20 años, y esa propiedad la podrá vender, alquilar o vivir en ella.
 
  • #23
¿Tienes actualmente 200.000 € en el banco?, no sé si lo tienes o lo tendrás dentro de 20 años, en cambio alguien que se está comprando una casa, lo más probable, es que sí la tendrá en propiedad dentro de esos 20 años, y esa propiedad la podrá vender, alquilar o vivir en ella.

La cuestión es que si no los tienes, y los pides prestados, tienes que pagar intereses por esos 200.000€. Viene a ser lo mismo.

[EDITO y COMPLETO]¿Cuántos intereses pagarías por los 200000?, pues, tal como están ahora las hipotecas (salvo vivienda en propiedad del banco), por los 200K, pagarías, sin problemas, unos 7.000€ al año de intereses. ¿Cuánto cuesta alquilar esa vivienda?

Como en todo. Hay momentos de comprar, de vender y de estarse quieto esperando acontecimientos. En mi opinión, a día de hoy, lo mejor es estarse quieto, a ver como baja el precio de la vivienda. Desde luego, comprar ahora, no creo que sea el mejor momento (pero la bolita mágica para ver el futuro no existe, asi es que....).
 
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  • #24
Como en todo. Hay momentos de comprar, de vender y de estarse quieto esperando acontecimientos. En mi opinión, a día de hoy, lo mejor es estarse quieto, a ver como baja el precio de la vivienda. Desde luego, comprar ahora, no creo que sea el mejor momento (pero la bolita mágica para ver el futuro no existe, asi es que....).

Estoy totalmente de acuerdo, los que compraron en el zenith de la "bola" (años 2003-2008) la cagaron, yo reconozco que compré en buena época (tuve suerte o eché muchos números), creo que todavía es mala época para comprar, a no ser que se ponga un chollo de por medio, que haberlos haylos...
 
  • #25
Como en todo. Hay momentos de comprar, de vender y de estarse quieto esperando acontecimientos. En mi opinión, a día de hoy, lo mejor es estarse quieto, a ver como baja el precio de la vivienda. Desde luego, comprar ahora, no creo que sea el mejor momento (pero la bolita mágica para ver el futuro no existe, asi es que....).

EMHO, si necesitas una vivienda y te la puedes permitir, no es mal momento. Aquí como en la Bolsa, que el último euro lo gane otro y que otro compre más barato.

Si la compra es simplemente por inversión, evidentemente no es el momento de comprar.
 
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