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  • Iniciador del hilo Nicolamilton
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Nicolamilton

Nicolamilton

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Muy buenas y gracias por leer.
La cosa es que andamos mi esposa y yo detrás de una parcelilla para edificar nuestro nidito.
La cuestión es que la parcela la saca a subasta un organismo público, y antes de presentar la oferta, no queremos que la parcela después nos de problemas de humedades sobre todo, o que tengamos que hacer los cimientos tamaño Viaducto, con el encarecimiento que ello supondría...
Justo en la parcela hay cañaverales, síntoma si no me equivoco de humedad. Se supone que hace algunos años iba por ahí una rambla que el ayuntamiento desvió antes de urbanizar la parcela. Me he pasado por allí estos días de fuertes lluvias, y no he observado nada raro.
Foto de la parcela:
DSC_0331.jpg


Está muy cerca de la vía del tren, y entiendo que si el nivel freático estuviera muy alto, el agua debería salir por la vía, y nunca he visto tal cosa. Esquema cutre:
UBICACION.jpg



Sólo llevamos un año en esta ciudad, y tampoco conocemos demasiado los antecedentes.
Mis preguntas principales: ¿Es necesario un estudio geotécnico pagado por mi, o en el PGOU del ayuntamiento cuando se recalificó, debe haber algo? Supongo que me debería pasar por urbanimo, ¿no?
¿Hay alguna alternativa a un estudio geotécnico para conocer la calidad del terreno?
Sólo hay una casa construida en las inmediaciones, y no consigo dar con el dueño...
Estoy muy verde en el tema, cualquier orientación será bienvenida.
Muchas gracias de antemano.
 
Te podría ayudar con algo más de datos.

Mañana te pido alguna cosa más. ¿ Donde es? Si me cogiese cerca no me importa acercarme a ver que hay.

Te adelanto que el ayuntamiento no tendrá nada y que un geotecnico es imprescindible para construir con un mínimo de garantías. Los cañaverales son señal inequívoca de agua sin ninguna duda.

El terreno puede "arreglarse" siempre que sepas que tienes entre manos. Hay muchos tipos de cimentaciones y no son tan caras como puedas pensar.

Un saludo.
 
A qué altura está el terreno con respecto a las vías del tren?
Ten en cuenta que las vías ferroviarias siempre están a un nivel no inundable.
Si tu terreno está por debajo del nivel vial... Ojo, mucho cuidado.
Con los datos que nos das no te puedo decir mucho más.
Suerte.

Saludos
 
Me corrijo, si esta urbanizada el ayuntamiento debe tener el geotecnico del proyecto de urbanización. Además el proyecto te dirá todo acerca de presrncia de nivel freatico, si hay alguna antigua rambla ( son peligrosas si no se han desviado bien) y sobre el hinchamiento, plasticidad y presión de hinchamiento del terreno. Con niveles de presión de hinchamiento altos, es complicado construir si no se hacen mejoras de terreno o se usan cimentaciones profundas.
 
robgon dijo:
A qué altura está el terreno con respecto a las vías del tren?
Ten en cuenta que las vías ferroviarias siempre están a un nivel no inundable.
Si tu terreno está por debajo del nivel vial... Ojo, mucho cuidado.
Con los datos que nos das no te puedo decir mucho más.
Suerte.

Saludos
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En el esquema más o menos lo reflejo. Las vías del tren estarán unos 5-7 metros por debajo.

zulito dijo:
Me corrijo, si esta urbanizada el ayuntamiento debe tener el geotecnico del proyecto de urbanización. Además el proyecto te dirá todo acerca de presrncia de nivel freatico, si hay alguna antigua rambla ( son peligrosas si no se han desviado bien) y sobre el hinchamiento, plasticidad y presión de hinchamiento del terreno. Con niveles de presión de hinchamiento altos, es complicado construir si no se hacen mejoras de terreno o se usan cimentaciones profundas.
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Muchas gracias, llamaré a urbanismo a ver.
 
Umm, por teléfono me dice urbanismo que no tiene por qué tener esa información...
 
Me quedo con que sólo hay una casa construida. No seas pionero; vete a algo que esté ya consolidado. Se está poniendo feo el tema de la inseguridad y está por venir lo peor. Ahí solito en medio del campo no hay defensa. También veo que la parcela está bajo el nivel de la calle; tampoco me gusta ese detalle. Y en cuanto a humedades las cañas indican mucha humedad sino agua directamente muy cerca de la superficie.
Si sólo llevas un año en la ciudad no puedes tener aún las claves de que zona sí y cual no; eso lleva bastante tiempo.
 
NO quiero desanimarte pero ata muy bien todo el tema de humedades o posibles inundaciones. Sería conveniente que miraras los datos de los últimos 40 años para saber las inundaciones etc... que ha habido por la zona para hacer un estudio de las posibilidades de desastres que puede existir y si son mas años, mejor. Has de saber, que en este país ha habido muchas construcciones que posteriormente se ven implicadas en movimientos de terreno, grietas, inundaciones por construir en lugares de cauce de ríos en caso de lluvias excesivas etc... y todo son problemas, solicitudes de desvíos, solicitudes de soluciones del problema, que se alargan en los años sin solución y la conclusión es la ruina de los muebles, pérdida de valor del inmueble, y lo mas importante, compra una barca o yate para salir pitando en caso de lluvias torrenciales, será un buen complemento de decoración en el jardín y de utilización posterior.
 
olympus1 dijo:
Me quedo con que sólo hay una casa construida. No seas pionero; vete a algo que esté ya consolidado. Se está poniendo feo el tema de la inseguridad y está por venir lo peor. Ahí solito en medio del campo no hay defensa. También veo que la parcela está bajo el nivel de la calle; tampoco me gusta ese detalle. Y en cuanto a humedades las cañas indican mucha humedad sino agua directamente muy cerca de la superficie.
Si sólo llevas un año en la ciudad no puedes tener aún las claves de que zona sí y cual no; eso lleva bastante tiempo.
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Un poco más arriba hay muchas más casas construidas, y llevan ya 2 o 3 años construidas. Esta para mi es la mejor zona y con mejores vistas, la más baja. Han salido en subasta pública, y se han vendido ya las colindantes. Pero de esta subparcela subastada del proyecto urbanístico del ayuntamiento, sólo queda disponible la que comento y 3 más que no me interesan por orientación.
Más arriba hay más, pero de particulares, y piden bastante más...
 
  • #10
Nicolamilton dijo:
Un poco más arriba hay muchas más casas construidas, y llevan ya 2 o 3 años construidas. Esta para mi es la mejor zona y con mejores vistas, la más baja. Han salido en subasta pública, y se han vendido ya las colindantes. Pero de esta subparcela subastada del proyecto urbanístico del ayuntamiento, sólo queda disponible la que comento y 3 más que no me interesan por orientación.
Más arriba hay más, pero de particulares, y piden bastante más...
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Una última cosa: no tengas prisa.Suerte.
 
  • #12
Con respecto a la cota de la parcela con respecto al nivel del acerado, no hay problemas. Siempre que se urbaniza se dejan sin rellenar las parcelas para ahorrar costes. Sólo se rellenan si sobra material de la obra, pero eso es casi peor, porque a la hora de hacerte tu casa tendrás que rebajar de nuevo la parcela.

Lo más jodido es el tema de la rambla que comentaste. Habla con la gente del lugar, intenta buscar un viejito que esté paseando por la zona y que te diga si por ahí antes había un río e investiga si ese río ha sido encauzado o simplemente se le ha cortado el paso. Ese sería el mayor problema que veo.

Los juncos nos dicen que hay agua muy cerca, pero eso no debe ser un gran problema, con un forjado sanitario ventilado podrías arreglarlo, aparte de que sí o sí deberás rellenar la parcela hasta la cota de la calle para que no se te convierta la parcela en una piscina.

Pregunta por la zona a ver si alguien te dice si en 2009 eso estaba construido y si ese invierno se desbordó cerca algún arroyuelo.

Con respecto al ayuntamiento, si la parcela la subasta el ayuntamiento es porque se la quedaría como parte del pago del terreno o algo por el estilo. Me extrañaría que no tuviesen información del proyecto. Muy, pero que muy raro. Los ayuntamientos conceden las licencias y aprueban las parcelaciones, por lo que deben tener datos del proyecto. Otra cosa es que no quieran buscarlo.

Intenta también averiguar quien fue el promotor de la urbanización. Si es una administración o empresa pública, el proyecto será fácil de conseguir. Si fue una urbanización privada, ya no lo será tanto.
 
  • #13
Nicolamilton dijo:
La cosa es que el periodo de subasta acaba en menos de 2 semanas...
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Los vendedores siempre plantean el mismo rollo: que la oportunidad pasa pronto. Ese anzuelo conviene no picarlo. Como se suele decir tú mismo. Saludos
 
  • #14
zulito dijo:
Intenta también averiguar quien fue el promotor de la urbanización. Si es una administración o empresa pública, el proyecto será fácil de conseguir. Si fue una urbanización privada, ya no lo será tanto.
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La encargada de la urbanización fue una empresa privada. Puedo probar a llamarles...
 
  • #15
Mi opinión, como bien dices es que el nivel freático está alto para poder crecer los cañaverales. Probablemente sea porque aunque se haya desviado la rambla actual, solo por el agua que recoje desde el desvío ya es suficiente para que siempre quede un "caudal" natural subterráneo.

No obstante, la parcela la tienes que terraplenar, con lo que el problema de humedades no lo vas a tener directamente en casa, sino más bien por el tipo de cimentación a emplear. Fundamental el estudio geotécnico. Seguramente Urbanismo tendrá el geológico, pero no el otro.

Y por último, aunque esté la rambla desviada, se habrá calculado para aguantar un periodo de retorno de X años. Pero ¿cuantas veces se han visto obras rebasadas por las aguas pese a esos cálculos estadísticos? Digo esto porque durante la vida útil de una casa (50-70 años) es posible que haya una riada acojonante que vuelva a ocupar la rambla, por mucho encauzamiento que se haya practicado.
 
  • #16
Buenos días.

Vamos a ver, hay muchos puntos a mirar y a tener en cuenta y sin ver la parcela complicado dar una opinión en firme. Pero vamos nos mojaremos un poco.

Yo pienso que si el precio es bueno e inferior a lo que se paga por la zona se puede plantear seriamente su compra, el problema puede radicar en que tengas que hacer una cimentación mas complicada y cara pero con lo que ahorras con respecto a otras parcelas se puede afrontar ese gasto extra.
Con respecto al tema de humedades que preguntas, según la foto se puede apreciar que es una zona húmeda pero tampoco es determinante, por lo que veo entre la foto y el esquema que pones. La linea del tren te ayuda porque al estar mas baja es muy posible que actué como medio de drenaje para todas las parcelas que llegan hasta ella. Luego siempre puedes hacer varias cosas, no excesivamente caras, cuando hagas los cimientos los puedes hacer drenados, puedes tirar una linea de drenaje por la parcela y por ultimo a mi me gusta que toda edificación este medio metro por encima de la linea de calle, porque con el paso de los años seguramente la calle suba y si la haces al mismo nivel la casa se quedaría por debajo. Al hacer la casa levantada y con los cimientos drenados no deberías de tener problema de humedades.

De todas formas, si tienes antecedentes de que por hay pasaba un riachuelo, intenta seguir el cauce y busca donde ha sido desviado y de que forma, es es un buen punto de partida para valorar posibles problemas futuros.
 
  • #17
Hola Nicolamilton,

El estudio geotécnico, en tu caso concreto, es imprescindible para poder elegir y dimensionar la cimentación. Por un lado ganas en seguridad constructiva y por otro lo que te gastas en su realización lo ahorras en costes de hormigón y acero, ya que no quedará sobredimensionada al calcularse ésta según la tensión admisible del terreno.

Te dejo en el siguiente enlace la web donde está el Documento Básico de Seguridad Estructural en Cimientos, del Código Técnico de la Edificación, que es la norma que mandará en la construcción de tu futura vivienda. No se trata de empollártelo, pero te dará una idea de lo que se obtiene en un estudio geotécnico normalito (mira en concreto en la sección 3, el punto 3.3).

lostlink.jpg



Otra cosa. No te preocupes en exceso con el nivel freático del suelo. O si hay o deja de haber edificaciones próximas. Me explico. Siempre hay una primera vez, una primera construcción en un nuevo terreno. Y existen soluciones ante los problemas que puedan surgir: frente a terrenos con arcillas expansivas, terreno cohesivo, granular, roca, con presencia de agua, sulfatos... tienes cimentaciones aisladas (flexibles o rígidas), losas, pozos de cimentación, pilotes aislados, micropilotes... además de existir varias técnicas de consolidación de terrenos...etc.


Un dato a tener en cuenta es el tipo de arquitectura que quieres. No es lo mismo una vivienda en la que tienes pensado hacer un sótano, o una en la cual todo el proyecto se posa en el terreno, destinando la planta baja a zonas más de servicio y las estancias de ocio situarlas en planta alta a modo de mirador al paisaje. No sé, por decir algo. A lo que voy es que con el diseño también puedes salvar obstáculos latentes en esa parcela.

Personalmente, si esa parcela es una buena oportunidad económica para ti y el emplazamiento es el que más te gusta, no lo dudes. A mi modo de ver, la arquitectura es un 90% el lugar y un 10% un buena respuesta constructiva a los problemas de ese lugar.


Suerte :ok::
 
Última edición:
  • #18
cptNemo dijo:
Hola Nicolamilton,

El estudio geotécnico, en tu caso concreto, es imprescindible para poder elegir y dimensionar la cimentación. Por un lado ganas en seguridad constructiva y por otro lo que te gastas en su realización lo ahorras en costes de hormigón y acero, ya que no quedará sobredimensionada al calcularse ésta según la tensión admisible del terreno.

Te dejo en el siguiente enlace la web donde está el Documento Básico de Seguridad Estructural en Cimientos, del Código Técnico de la Edificación, que es la norma que mandará en la construcción de tu futura vivienda. No se trata de empollártelo, pero te dará una idea de lo que se obtiene en un estudio geotécnico normalito (mira en concreto en la sección 3, el punto 3.3).

lostlink.jpg



Otra cosa. No te preocupes en exceso con el nivel freático del suelo. O si hay o deja de haber edificaciones próximas. Me explico. Siempre hay una primera vez, una primera construcción en un nuevo terreno. Y existen soluciones ante los problemas que puedan surgir: frente a terrenos con arcillas expansivas, terreno cohesivo, granular, roca, con presencia de agua, sulfatos... tienes cimentaciones aisladas (flexibles o rígidas), losas, pozos de cimentación, pilotes aislados, micropilotes... además de existir varias técnicas de consolidación de terrenos...etc.


Un dato a tener en cuenta es el tipo de arquitectura que quieres. No es lo mismo una vivienda en la que tienes pensado hacer un sótano, o una en la cual todo el proyecto se posa en el terreno, destinando la planta baja a zonas más de servicio y las estancias de ocio situarlas en planta alta a modo de mirador al paisaje. No sé, por decir algo. A lo que voy es que con el diseño también puedes salvar obstáculos latentes en esa parcela.

Personalmente, si esa parcela es una buena oportunidad económica para ti y el emplazamiento es el que más te gusta, no lo dudes. A mi modo de ver, la arquitectura es un 90% el lugar y un 10% un buena respuesta constructiva a los problemas de ese lugar.


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Muchas gracias por tu respuesta

Queremos sótano para el garaje. El estudio geotécnico tenemos claro que se haría, si la compráramos. La cosa es que todavía la parcela no es nuestra, está en fase de presentación de ofertas.
Sé que hay soluciones para todo, pero unos micropilotes por ejemplo pueden encarecer la casa 20000-30000 euros, y sé de parcelas cercanas que no han necesitado nada de eso.
 
  • #19
Nicolamilton dijo:
Muchas gracias por tu respuesta

Queremos sótano para el garaje. El estudio geotécnico tenemos claro que se haría, si la compráramos. La cosa es que todavía la parcela no es nuestra, está en fase de presentación de ofertas.
Sé que hay soluciones para todo, pero unos micropilotes por ejemplo pueden encarecer la casa 20000-30000 euros, y sé de parcelas cercanas que no han necesitado nada de eso.
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Si tienes pensado realizar sótano, el conjunto formado por el muro de hormigón que lo contendrá y una cimentación en losa sería más que suficiente para consolidar la vivienda. Después hay mil soluciones para luchar contra el agua. Pero claro, esto es aventurarse sin saber que está pasando debajo de ese terreno.

Lo que si debes tener en cuenta es que en el precio total de una vivienda la estructura anda por el 25% del total, y la cimentación por un 6%, a modo orientativo. Si llegado el caso necesitaras gastar esos 20.000-30.000 euros... puede que el emplazamiento los valga.


Un saludo Nicolamilton,
 
  • #20
Cuando se inicia un proyecto se hace un estudio geológico del terrenos para la realización de la estructura, por eso hasta que no hagas el estudio no vas a saber cómo está el terreno.
Para mí personalmente y viendo las fotos puede ser un poco lotería, ten en cuenta que esa zona está en el punto mas bajo de la ciudad y las posible acumulaciones de agua pueden estar por esa zona y a su vez ten cuidado porque las excavaciones por la zona de la parcela se pueden convertir en excavaciones arqueológicas por la cultura Íbera.

Suerte Nicola, como te dicen los compañeros ata muy bien los cabos y ya nos contarás cómo va todo.
 
  • #21
Si haces sótano tendrás que tener cuidado cuando se esté ejecutando con la impermeabilización y ahí si que el nivel freático puede jugar en tu contra.

Por una parte vas a tener las presiones de agua y las presiones de hinchamiento del terreno que empujan hacia arriba y por otro el peso propio de la vivienda que empuja hacia abajo. Suele ganar éste, jejeje.

No hay que tener tanto miedo a los micropilotes. En muchas ocasiones micropilotar una losa puede ahorrarte más dinero del que cuestan esos micropilotes. En mi casa tengo micropilotes hasta en el vallado exterior de la casa y no me salió demasiado cara. Ese incremento de 20.000, 30.000 € es un poco exagerado.

A lo único que le debes tener miedo es a la rambla que comentas. Las avenidas se calculan con períodos de retorno elevados, pero en 2009 por ejemplo se batieron riadas de 100 años de período de retorno, lo que desbordó un encauzamiento que yo he construido en Cádiz y otro que mi empresa se encontraba ejecutando en Málaga. No hubo daños porque no hay nada aguas abajo, pero superó el 50% de llenado del encauzamiento para el que se había calculado llegando hasta el 90%.

Revisa bien lo de la rambla y qué se ha hecho con ella. Patea el terreno, observa, pregunta a quien veas e intenta hacerte con el proyecto. Y si la rambla se ha encauzado observa el interior a ver hasta que altura ha subido el agua, habrá dejado marca en el interior del encauzamiento.

Con respecto a lo que inicialmente te procupaba de las características del terreno para construir, tal y como ya te hemos comentado varios, hay muchas fórmulas para solucionarlo y no son tan caras como puedas pensar. mejoras de terreno, estabilizaciones, cimentaciones profundas y demás cosas no salen caras. Lo que de verdad sale caro es no estudiarlo y que después te encuentres los desperfectos.

La cimentación es una parte pequeña del presupuesto en relación a la carpintería o los revestimientos. Es ahí donde deberás pelearte con tu mujer para que no se te vaya el presupuesto, jejeje.
 
  • #22
Nico, el Geotecnico lo tienes que hacer si o si. La ley marca que es obligación del promotor que vaya a construir, la realización del Geotecnico. Insisto, de forma obligatoria Incluso aunque hubiese uno del ayuntamiento. Este Geotecnico será el que te de mas pistas acerca del subsuelo de tu parcela, de los niveles freaticos e incluso hará una "recomendación" sobre el tipo de cimentación a usar (Solo recomendación), pero al menos te dará una idea algo mas especifica del coste que te puede suponer esta fase de la obra.
Por cierto.....Vente pa Aeshira home!!!!! que aquí los niveles freaticos los tenemos en el mar:laughing1:.

Estoy para lo que necesites paisano.
 
  • #23
Alyazirat dijo:
Nico, el Geotecnico lo tienes que hacer si o si. La ley marca que es obligación del promotor que vaya a construir, la realización del Geotecnico. Insisto, de forma obligatoria Incluso aunque hubiese uno del ayuntamiento. Este Geotecnico será el que te de mas pistas acerca del subsuelo de tu parcela, de los niveles freaticos e incluso hará una "recomendación" sobre el tipo de cimentación a usar (Solo recomendación), pero al menos te dará una idea algo mas especifica del coste que te puede suponer esta fase de la obra.
Por cierto.....Vente pa Aeshira home!!!!! que aquí los niveles freaticos los tenemos en el mar:laughing1:.

Estoy para lo que necesites paisano.
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Que más quisiera, pero el amor y trabajo están aquí.
Claro que haría el estudio geotecnico si fuera mía. Por ahora estoy evaluando su compra.
 
  • #24
Miralo de la siguiente forma: Si la parcela es buena para ti y la consigues a un buen precio, la compras, encargas un informe geotécnico, hablas con un arquitecto para su interpretación y poder las soluciones adecuadas. Técnicamente, puedes hacer casi cualquier cosa, la repercusión en la cimentación en este tipo de edificio no debe ser muy acusada. Si al final no lo ves claro, la vendes. En teoría la comprarás por un precio inferior de mercado y "no debería ser difícil venderla"
Ahora bien, corres más riesgo que en la compra de la parcela, con la elección del arquitecto. Cómo elijas a un mantas, la llevas claro. Soy arquitecto y sé de lo que hablo. Me avergüenzo de algunos de mis compañeros. Te aconsejo que investigues en profundidad sobre su elección. Tómate tu tiempo. Que no te de miedo elegir uno que tenga mucha fama y pienses que es muy caro. La elección del aparejador también es muy importante.
Si tienes elegido al arquitecto, todas estas cuestiones deberías hablarlo con él, que estudie la parcela. Si es de la zona, es muy probable que sepa cómo es el terreno y los problemas que se puede encontrar.
Te deseo suerte y no te asustes en tomar una decisión.
Un abrazo:
Charlyc.
 
  • #25
olympus1 dijo:
Los vendedores siempre plantean el mismo rollo: que la oportunidad pasa pronto. Ese anzuelo conviene no picarlo. Como se suele decir tú mismo. Saludos
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+1.

Yo aún esperaría unos años para comprar. La vivienda va a acabar valiendo prácticamente nada.
 
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