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Falacias populares sobre el sector inmobiliario

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chyryes

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Milpostista
Sin verificar
Antes de nada pediros perdón porque ya es el segundo post sobre el mismo tema que abro por aquí, no quiero cansaros. El caso es que hace un par de años me hice a la idea que 2009 podría ser un buen año para comprar un piso e independizarme, pero en vista de como van las cosas pienso mas en estos asuntos que en relojes...

Ahora mismo, analizando la situación, cada vez veo mas pegas a comprar piso y me decanto mas por el alquiler, aunque pienso que los precios de éstos últimos están demasiado hinchados, por el momento.

Buscando por internet he encontrado un texto titulado "burbujas inmobiliarias" que me ha parecido interesante en los tiempos que corren. En especial un apartado en el que habla de Falacias populares sobre el sector inmobiliario, os pongo aqui un fragmento para el que le de pereza leerlo entero:

F.5. “Para pagar un alquiler es mejor pagar una hipoteca y al final la vivienda es mía”. Ésta es probablemente la falacia más popular de todas. En el equilibrio de largo plazo comprar y alquilar producen la misma rentabilidad[1]. En el corto plazo, y dependiendo de las ayudas a la vivienda, los tipos de interés y el nivel de los alquileres, puede ser más rentable comprar que alquilar o viceversa. Unas expectativas irreales sobre el crecimiento futuro de los precios hace de la compra de una vivienda una opción aparentemente más rentable que el alquiler.<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>



<HR align=left width="33%" SIZE=1>[1] En este cálculo no se incluyen consideraciones de tipo psicológico o social. Para muchas personas la propiedad de una vivienda produce confort psicológico, asociado a una sensación de estabilidad, y un efecto de estatus social.

Aquí tenéis el texto entero: http://www.econ.upf.edu/~montalvo/vivienda/articulo_fina_tribunal.doc


Y por último sólo pediros vuestra opinión: ¿compra o alquiler? (y por que)

Gracias por leer ;-)
 
Alquiler a día de hoy, por supuesto. Y el de mañana, igual también....
 
Antes de nada pediros perdón porque ya es el segundo post sobre el mismo tema que abro por aquí, no quiero cansaros. El caso es que hace un par de años me hice a la idea que 2009 podría ser un buen año para comprar un piso e independizarme, pero en vista de como van las cosas pienso mas en estos asuntos que en relojes...

Ahora mismo, analizando la situación, cada vez veo mas pegas a comprar piso y me decanto mas por el alquiler, aunque pienso que los precios de éstos últimos están demasiado hinchados, por el momento.

Buscando por internet he encontrado un texto titulado "burbujas inmobiliarias" que me ha parecido interesante en los tiempos que corren. En especial un apartado en el que habla de Falacias populares sobre el sector inmobiliario, os pongo aqui un fragmento para el que le de pereza leerlo entero:



Aquí tenéis el texto entero: http://www.econ.upf.edu/~montalvo/vivienda/articulo_fina_tribunal.doc


Y por último sólo pediros vuestra opinión: ¿compra o alquiler? (y por que)

Gracias por leer ;-)

El autor de ese estudio, Montalvo, es una de las mentes más despejadas y que antes vio a dónde nos dirigíamos y se hartó, como muchos, de predicar en el desierto.
La lectura de su blog es obligada y recomendable para entender la realidad actual...
 
Yo creo más en la compra que en el alquiler. En el alquiler sabes que puedes estar cinco años en ese piso/casa, y si no quieren prorrogar el contrato, tendrás que continuar buscando otra vez.
A parte, piensa que el piso que compraras ahora -con la tasación actual y la hipoteca -supongo- que conlleva, de aquí unos años, siempre podrá irte bien que el valor aumente, por si, lo necesitas, poder ampliar esa hipoteca y tener más capital -para lo que sea-: enfermedad -que no sea por ésto-, algún gasto extra, otra vivienda, etc..... Piensa que el valor de tu piso comprado, con los años, tendrá más valor, y en un principio puedes "jugar" con ese valor aumentado. Ahora los pisos bajan de precio, y el Indice de referencia -interés-, también...osea, creo que, si encuentras el financiamiento, es el momento.
Creo en la compra aferrimamente.
 
Hablando de falacias.
Se me ocurre una.
Esa de que las promotoras dicen que no tienen prisa por vender, que si no lo venden ahora pueden esperar y más adelante ya les daran lo que piden.

Aunque el tema inmobiliario no tiene ninguna gracia, no puedo evitar soltar unas risas cuando leo u oigo frases parecidas.

En fin, sólo te digo una cosa, si puedes esperar, espera -no hará falta mucho tiempo- que el tiempo se les echa encima a ellos no a tí.
 
Ahora los pisos bajan de precio, y el Indice de referencia -interés-, también...osea, creo que, si encuentras el financiamiento, es el momento.
Creo en la compra aferrimamente.

En términos generales mi preferencia también es la compra. El alquiler lo veo como una opción muy aconsejable, más que la compra, en según qué circunstancias, tanto personales (inestabilidad laboral, preferencia por la movilidad geográfica, por un tipo u otro de vivienda según las circunstancias...) como coyunturales del mercado en ese momento. Y la situación del mercado lo que ahora indica es que el precio de la vivienda aún sigue sobrevalorado un 30% y que aún queda mucho margen para el ajuste, que se tiene que producir sí o sí, es decir, que van a seguir bajando, la única duda es a qué ritmo.
Por otro lado comentas el tema de los intereses, ¿vamos a caer otra vez en el mismo error? Precisamente cuando los intereses estaban más bajos fue cuando la gente se lanzó como loca a comprar viviendas haciendo los cálculos del pago de la hipoteca con ese interés, pensando que nunca subirían, o que si lo hacían no sería tanto como para no poder afrontar el pago. Y ahí está la realidad de hace unos meses, con el euribor por encima del 5% y la gente sin llegar a fin de mes y con el índice de morosidad disparado.
Que nadie dude que los intereses volverán a subir en cuanto se considere que el mercado está recuperado de la crisis.
Para mi, este es el peor momento en muchísimos años para comprar. Cuando los precios comiencen de nuevo a subir, justo ese será el momento, porque estaremos en el punto de inflexión sabiendo que se ha tocado fondo con los precios. Y para entonces se verá cómo ha sido la evolución de los tipos de interés hasta llegar a ese momento, pudiendo hacer un cálculo más fiable de lo que realmente se va a pagar de hipoteca en los próximos años, siempre dejando un margen para la subida, por si acaso.
Por tanto, ahora, y aunque sea de manera temporal (uno, dos, tres años...), alquiler.


Un saludo.
 
piensa que el piso que compraras ahora -con la tasación actual y la hipoteca -supongo- que conlleva, de aquí unos años, siempre podrá irte bien que el valor aumente, por si, lo necesitas, poder ampliar esa hipoteca y tener más capital -para lo que sea-: enfermedad -que no sea por ésto-, algún gasto extra, otra vivienda, etc..... Piensa que el valor de tu piso comprado, con los años, tendrá más valor, y en un principio puedes "jugar" con ese valor aumentado. Ahora los pisos bajan de precio, y el Indice de referencia -interés-, también...osea, creo que, si encuentras el financiamiento, es el momento.
Creo en la compra aferrimamente.

Lo dudo mucho Jordi.
No en estos momentos.

Ahora mismo en USA el valor de las viviendas vendidas estos últimos años han perdido un valor del 25%. Se espera que baje algo más.

De Japón, pues que llevan más de una década viviendo en un inmueble que no vale ni la mitad de lo que pagaron en su día.

Ya ves, te hablo de dos economías muchísimo más poderosas que España y no limitadas al ladrillo.

Aquí el sector inmobiliario esta parado, ni baja ni sube -porque no se vende-, pero por fuerza en los próximos meses habrá de bajar. De hecho las previsiones europeas, mucho más fiables que las nuestras, hablan de una bajada de precios de un 30%. Eso en el primer semestre del 2009.
 
  • #10
Antes de nada pediros perdón porque ya es el segundo post sobre el mismo tema que abro por aquí, no quiero cansaros. El caso es que hace un par de años me hice a la idea que 2009 podría ser un buen año para comprar un piso e independizarme, pero en vista de como van las cosas pienso mas en estos asuntos que en relojes...

Ahora mismo, analizando la situación, cada vez veo mas pegas a comprar piso y me decanto mas por el alquiler, aunque pienso que los precios de éstos últimos están demasiado hinchados, por el momento.

Buscando por internet he encontrado un texto titulado "burbujas inmobiliarias" que me ha parecido interesante en los tiempos que corren. En especial un apartado en el que habla de Falacias populares sobre el sector inmobiliario, os pongo aqui un fragmento para el que le de pereza leerlo entero:



Aquí tenéis el texto entero: http://www.econ.upf.edu/~montalvo/vivienda/articulo_fina_tribunal.doc


Y por último sólo pediros vuestra opinión: ¿compra o alquiler? (y por que)

Gracias por leer ;-)
Hola chyryes

El problema del alquiler es que es un pago para toda la vida y a medida que se alarga la esperanza de vida, sale menos rentable. El principal problema es una vez jubilado, cuando una gran parte de la pensión hay que destinar al pago del alquiler.

Mi recomendación es que si puedes alquiles durante los primeros años, en cuanto puedas algo, aunque sea pequeño pero en un buen sitio. Los inmuebles en zonas buenas se revalorizan (en época de recesión se deprecian menos) más que inmuebles peor ubicados, aunque sean de mayor superficie.

Si se te queda pequeño, en lugar de venderlo es mejor ponerlo en alquiler e ir a una vivienda de mayor superficie bien ubicada, el diferencial es muchísimo menor alquilando que vendiendo. Así siempre tendrás patrimonio.

Si por circunstancias de la vida tienes otros rendimientos, entonces si podrías vender y comprar algo mejor.

Si compras, tienes la opción de comprar varios años con carencia de amortización, por lo que será más llevadero.
 
  • #11
Yo creo más en la compra que en el alquiler. En el alquiler sabes que puedes estar cinco años en ese piso/casa, y si no quieren prorrogar el contrato, tendrás que continuar buscando otra vez.
A parte, piensa que el piso que compraras ahora -con la tasación actual y la hipoteca -supongo- que conlleva, de aquí unos años, siempre podrá irte bien que el valor aumente, por si, lo necesitas, poder ampliar esa hipoteca y tener más capital -para lo que sea-: enfermedad -que no sea por ésto-, algún gasto extra, otra vivienda, etc..... Piensa que el valor de tu piso comprado, con los años, tendrá más valor, y en un principio puedes "jugar" con ese valor aumentado. Ahora los pisos bajan de precio, y el Indice de referencia -interés-, también...osea, creo que, si encuentras el financiamiento, es el momento.
Creo en la compra aferrimamente.

Es curioso porque hasta hace bien poco yo también pensaba así. (Ahora ya no se como pienso). El caso es que eso de que el valor del piso con los años tendrá mas valor no parece estar tan claro, el propio Sr. Montalvo ya lo dice, según él, esa es otra de las "falacias".
 
  • #12
Hola chyryes

El problema del alquiler es que es un pago para toda la vida y a medida que se alarga la esperanza de vida, sale menos rentable. El principal problema es una vez jubilado, cuando una gran parte de la pensión hay que destinar al pago del alquiler.

Mi recomendación es que si puedes alquiles durante los primeros años, en cuanto puedas algo, aunque sea pequeño pero en un buen sitio. Los inmuebles en zonas buenas se revalorizan (en época de recesión se deprecian menos) más que inmuebles peor ubicados, aunque sean de mayor superficie.

Si se te queda pequeño, en lugar de venderlo es mejor ponerlo en alquiler e ir a una vivienda de mayor superficie bien ubicada, el diferencial es muchísimo menor alquilando que vendiendo. Así siempre tendrás patrimonio.

Si por circunstancias de la vida tienes otros rendimientos, entonces si podrías vender y comprar algo mejor.

Si compras, tienes la opción de comprar varios años con carencia de amortización, por lo que será más llevadero.

Todo eso está muy bien cuando el precio de la vivienda es razonable.

Y es razonable cuando la compra representa entre 100 y 120 mensualidades de alquiler de una vivienda semejante.

La compra, con hipoteca, no deja de ser un alquiler, pero en lugar de alquilar la vivienda, alquilar el dinero.

Comprar ahora con los precios que se siguen pidiendo, sigue siendo, financieramente hablando, peor que el alquiler. Haz números y veras lo que sale.
http://hipotecas.sagaz.es/

Saludos
 
  • #13
Es curioso porque hasta hace bien poco yo también pensaba así. (Ahora ya no se como pienso). El caso es que eso de que el valor del piso con los años tendrá mas valor no parece estar tan claro, el propio Sr. Montalvo ya lo dice, según él, esa es otra de las "falacias".

El valor de los pisos en cualquier país (incluído España, serie histórica) no supera 3,5-4 veces la renta neta disponible del hogar. Por encima de eso, es burbuja. Nos hemos acostumbrado a ver ese multiplicador en valores de 8 y hasta 10 (cuántas parejas de mileuristas no se han metido en pisos de más de 240.000 euros), ahora toca desandar el camino, y de propina tb. toca una rebaja muy importante de la renta disponible.

Conclusión: durante los próximos 10 años, va a ser muy complicado vender pisos en España a la clase media por más de 120.000 euros. Y me refiero a pisos de dos dormitorios mínimo. Con lo cuál, pensar en adquirir un piso ahora como inversión no se le ocurre ni al que asó la manteca...
 
  • #14
Notable como difieren los razonamientos sobre este tema en distintos paises y economías.
Aqui en Argentina siempre,siempre fué buen negocio poner el dinero en ladrillos propios.Seguro que hubo pequeños lapsos de tiempo en que tal vez no haya sido así,pero si miramos a largo plazo (20 o más años) hacia atrás,la compra y no el alquiler ha sido un negocio sólido. Además creo que hay que pensar en el futuro,cuando estés retirado como vas a seguir pagando un alquiler caro? . Lo ideal,al menos para mí,no es comprar una casa o piso,sino varios,todos los que puedas y gracias a Dios he podido hacerlo. Esa será tu renta de mañana ,con eso podrás seguir comprando relojes:) cuando seas jubilado,y si cabe la oportunidad hasta puedes vender alguno y juntar un buen montón. No me cabe en la cabeza poner todos los meses dinero y cuando te vás no te queda nada. Digamos que más allá de si los precios están inflados o no,si los alquileres están baratos o no,el tema es conceptual y afectará nuestra vida y futuro la decisión que tomemos en nuestros años más productivos .Esta es mi humilde opinión salvando las diferencias de cada economía,aunque por lo que veo es más o menos lo mismo,aquí las propiedades son mucho más baratas,pero los ingresos también son mucho menores;así que el sacrificio es el mismo.

Uy, que tocho pesado me quedó ! Pensar que no me gusta que me den consejos.....y yo acá dando la lata.

Saludos
 
  • #15
Notable como difieren los razonamientos sobre este tema en distintos paises y economías.
Aqui en Argentina siempre,siempre fué buen negocio poner el dinero en ladrillos propios.Seguro que hubo pequeños lapsos de tiempo en que tal vez no haya sido así,pero si miramos a largo plazo (20 o más años) hacia atrás,la compra y no el alquiler ha sido un negocio sólido. Además creo que hay que pensar en el futuro,cuando estés retirado como vas a seguir pagando un alquiler caro? . Lo ideal,al menos para mí,no es comprar una casa o piso,sino varios,todos los que puedas y gracias a Dios he podido hacerlo. Esa será tu renta de mañana ,con eso podrás seguir comprando relojes:) cuando seas jubilado,y si cabe la oportunidad hasta puedes vender alguno y juntar un buen montón. No me cabe en la cabeza poner todos los meses dinero y cuando te vás no te queda nada. Digamos que más allá de si los precios están inflados o no,si los alquileres están baratos o no,el tema es conceptual y afectará nuestra vida y futuro la decisión que tomemos en nuestros años más productivos .Esta es mi humilde opinión salvando las diferencias de cada economía,aunque por lo que veo es más o menos lo mismo,aquí las propiedades son mucho más baratas,pero los ingresos también son mucho menores;así que el sacrificio es el mismo.

Uy, que tocho pesado me quedó ! Pensar que no me gusta que me den consejos.....y yo acá dando la lata.

Saludos

claro, pero como decís en Argentina, "acá el que se compra un piso o un coche es porque tiene la plata"... o sea, los bancos no conceden hipotecas, y no digamos hipotecas de casi 300.000 euros (1.400.000 pesos) a gente con contrato temporal y con unos ingresos de no más de 2500 euros al mes...y la población, con el historial de devaluaciones tampoco es que sea muy proclive a endeudarse a largo plazo...

las burbujas es prácticamente imposible que se creen si no existe un aumento paralelo de la financiación: si en España (como en USA) no se hubieran concedido todas esas hipotecas subprime que tienen a nuestra banca en quiebra técnica el incremento de los pisos hubiera sido mucho menor y la gravedad de la crisis también...
 
  • #16
Es cierto,tienes toda la razón.Aquí es todo a pulmón,ni siquiera automóviles se compran a través de los bancos.(Es que tenemos una historia...brrr!,que dá miedo) . Si mal no recuerdo,el año pasado más del 90% de las operaciones inmobiliarias fueron de contado,según especialistas en el sector.
Realmente no hay mejor somnífero que no deberle nada a un banco :).
 
  • #17
claro, pero como decís en Argentina, "acá el que se compra un piso o un coche es porque tiene la plata"... o sea, los bancos no conceden hipotecas, y no digamos hipotecas de casi 300.000 euros (1.400.000 pesos) a gente con contrato temporal y con unos ingresos de no más de 2500 euros al mes...y la población, con el historial de devaluaciones tampoco es que sea muy proclive a endeudarse a largo plazo...

las burbujas es prácticamente imposible que se creen si no existe un aumento paralelo de la financiación: si en España (como en USA) no se hubieran concedido todas esas hipotecas subprime que tienen a nuestra banca en quiebra técnica el incremento de los pisos hubiera sido mucho menor y la gravedad de la crisis también...

Totalmente de acuerdo, además la gran mayoría de la gente que ha comprado piso, lo ha hecho en función de la hipotética posibilidad de endeudamiento, pensando lo que tiene que pagar al mes, hipotecándose de por vida. Al estar los tipos hipotecarios bajos, el interés (compuesto) era ciertamente bajo y las cuotas "accesibles", pero simplemente con una subida del precio del dinero (como ha sucedido), sin contar crisis, todo se ha ido al carajo.

Resumiendo para el amigo Argentino marcelo_b, El precio de los pisos alcanzaba su valor de mercado, en función de la capacidad de endeudamiento mensual (para un plazo de 50 años).

Respecto al tema alquiler, afortunadamente para el arrendador, se están incluyendo claúsulas de arbitraje, porque en muchos casos, no es que fuese poco rentable tener un inquilino, sino que era costoso, con lo que pasaba como siempre, pagaban justos por pecadores y a muchos propietarios no les interesaba poner en alquiler la vivienda (inquilinos que no pagan, no se les puede echar y destrozan el piso).
 
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