Jesús
Gran Cruz al Mérito Forero
Sin verificar
Gran cruz
"Juan de Mercado" (firman así cuando el colaborador no quiere dar su nombre, por la razón que sea) en Nada es Gratis (perdonad por la m. de tablas 
)
En las dos primeras partes de esta serie (parte I y parte II) explicamos los riesgos en inmobiliario, por qué no caen casi pese al paso de los años, las diferencias entre bancos y cajas y los niveles de cobertura de esos riesgos. En el segundo artículo realizamos un ejercicio de en el cual nuestros lectores han llegado a una estimación de pérdida media de 147 millardos para el sistema.
Casualmente, por una vez la sabiduría popular coincide en este caso bastante con la del “experto” y os paso en esta tabla los números que me hago yo. Yo os muestro mi estimación €150millardos y la que hay implícita en las recientes nacionalizaciones por parte del FROB. Explicamos por qué vemos cifras distintas en distintos análisis (efectos fiscales, niveles mínimos de CT1 y análisis dinámicos vs estáticos explican las diferencias). Finalmente concluimos que la cifra es manejable y que si se afronta por el BdE y el gobierno podríamos salir adelante.
Tres estimaciones distintas: la de mercado, la de los analistas y la del FROB
Volviendo al tema que nos ocupa, sin entrar en mucha discusión, simplemente decir que mi propia estimación de la pérdida esperada en inmobiliario es de unos 150 millardos (está hecha sobre la base de de una probabilidad de impago (P.D. probability of default) y una pérdida en caso de impago (LGD loss given default) por cada tipo de crédito. Para el LGD hay que hacer hipótesis sobre LTV (loan to value) medio y caídas medias esperadas del producto en cuestión. Así es como lo suelo hacer yo pero corres el riesgo de infraestimar la pérdida, porque, por lo menos a priori, nunca asumes P.D, por ejemplo, del 80% cuando pueden acabar ocurriendo en algunos casos (como en suelo). Casualmente estamos hablando de una cifra parecida. Podemos considerar la mía, la estimación de los analistas, y la vuestra, la estimación del mercado.
Exposición P.D. LGD Caída de precio implícita Ratio de pérdidas Pérdidas en valor absoluto
Edificios terminados 123 60% 40% 40% 24% 30
En construcción 59 70% 60% 60% 42% 25
Suelo 90 90% 90% 90% 81% 73
Sin garantía 34 70% 70% 70% 49% 17
Inmobiliario no promotor 58 40% 30% 30% 12% 7
Total 364 151
Existe una tercera forma de cálculo, que es intentar estimar que pérdidas implícitas hay en las valoraciones que el FROB ha hecho de las últimas tres entidades en las que ha entrado. Para eso, asumimos que la diferencia entre la valoración, pre ampliación de capital, de cada caja y sus fondos propios, son las pérdidas estimadas en su cartera inmobiliaria todavía no provisionadas. Si eso es así, nos sale un ratio bastante homogéneo de entre el 26% y el 30% del total se perdería.
NCG Catalunyacaixa Unnim
Crédito promotor 11.15 12.774 3.598
Provisiones 1.269 1.024 215
Morosos 1.794 2.527 642
Subestandar 1.663 1.911 599
Activos inmobiliarios 3.525 5.435 2.345
Provisiones 909 1.705 360
Total exposición 14.675 18.209 5.943
Pérdidas implícitas netas de impuestos 1.506 1.658 685
Pérdidas adicionales como % cartera 14,7% 13,0% 16,5%
Total pérdidas sobre cartera 29,5% 28,0% 26,1%
Teniendo en cuenta que en Unnim el FROB no ha podido darle valor negativo a los fondos propios, podemos decir que alrededor del 30% es la cifra que el FROB está asumiendo. Es decir, si esto lo extrapolaramos al sector, obtendríamos aproximadamente €109millardos de pérdidas. Yo creo que se queda algo corto.
En cualquier caso las provisiones actuales, como mencionabamos antes, no cubren la pérdida esperada.
Distintos análisis hablan distintos lenguajes
Existen muchas otras estimaciones de analistas sobre el agujero de capital. En un
se muestra un resumen de estos informes y muestra un rango amplio de estimaciones de necesidades de capital para España (desde 0 según EBA a 119 millardos según Moodys en escenario adverso). ¿ Cómo es posible que los rangos sean tan amplios si en este artículo parece que hemos llegado a una cifra bastante acotada (150-109 menos 50 provisionado) ? Desde mi punto de vista la razón no es tanto las diferencias en pérdidas, como que hablamos lenguajes distintos:
Conclusión: el agujero es manejable a nivel estado
Cualquiera que sea la cifra, neta de impuestos, y asumiendo que mantenemos los niveles de capitalización estable, es manejable para el presupuesto español. Si esos 100 millardos brutos se cubren con inyecciones de capital del estado, la deuda pública aumentaría sólo un 7% del PIB. La siguiente tabla muestra mis estimaciones de necesidades de capital para las entidades cotizadas. No todas serán capaces de levantar ese dinero de manera privada, así que habrá que inyectar más dinero público. Ahí ya dejo a los economistas decidir cómo se hace ya que existen muchas opciones que pueden beneficiar o perjudicar a los accionistas, bonistas o clientes. Por ejemplo ¿Sabíais que los intereses del FROB 1.0 (las preferentes que se inyectaron al principio) son fiscalmente deducibles mientras que los Tremonti Italianos o los Silent Participations alemanos no ? Eso obviamente fue una decisión que benefició a los accionistas a costa del contribuyente.
Aquí paro yo ya que las decisiones que se tomen son de política económica. Sólo decir que, desde mi punto de vista, una recapitalización forzada con reconocimiento de pérdidas, sería muy positivo para la economía ya que permitiría a los bancos reconocer pérdidas, bajar precios de los inmuebles y liquidar activos improductivos, eso generaría actividad y los menores costes de financiación de la banca ayudarían a recuperar el crédito y la economía. Lo que le preocupa a los inversores es que no ven que queramos reconocer el problema y llevamos cuatro años en un círculo vicioso dónde las entidades financieras ocultan pérdidas, los inversores les prestan cada vez más caro, el crédito se encarece y su disponibilidad se reduce y la economía crece menos. Las perspectivas son peores y los inversores desconfían de nosotros. Ese círculo vicioso se podría romper si hay valentía por parte del Banco de España y del Gobierno. Parece que el PP está apuntando en esa dirección pero una cosa es hacer comentarios en la oposición y otra ejecutar esas políticas con múltiples lobbies bancarios. Os dejo con una nota de optimismo, YES WE CAN. Sin embargo, no será fácil, la banca es poderosa y los directivos no quieren que les limiten sus bonus ni que les impidan pagar dividendos. En Alemania a las entidades intervenidas no se les permite pagar sueldos de más de 500.000 Euros. A alguno le toca apretarse el cinturón.
)En las dos primeras partes de esta serie (parte I y parte II) explicamos los riesgos en inmobiliario, por qué no caen casi pese al paso de los años, las diferencias entre bancos y cajas y los niveles de cobertura de esos riesgos. En el segundo artículo realizamos un ejercicio de en el cual nuestros lectores han llegado a una estimación de pérdida media de 147 millardos para el sistema.
Casualmente, por una vez la sabiduría popular coincide en este caso bastante con la del “experto” y os paso en esta tabla los números que me hago yo. Yo os muestro mi estimación €150millardos y la que hay implícita en las recientes nacionalizaciones por parte del FROB. Explicamos por qué vemos cifras distintas en distintos análisis (efectos fiscales, niveles mínimos de CT1 y análisis dinámicos vs estáticos explican las diferencias). Finalmente concluimos que la cifra es manejable y que si se afronta por el BdE y el gobierno podríamos salir adelante.
Tres estimaciones distintas: la de mercado, la de los analistas y la del FROB
Volviendo al tema que nos ocupa, sin entrar en mucha discusión, simplemente decir que mi propia estimación de la pérdida esperada en inmobiliario es de unos 150 millardos (está hecha sobre la base de de una probabilidad de impago (P.D. probability of default) y una pérdida en caso de impago (LGD loss given default) por cada tipo de crédito. Para el LGD hay que hacer hipótesis sobre LTV (loan to value) medio y caídas medias esperadas del producto en cuestión. Así es como lo suelo hacer yo pero corres el riesgo de infraestimar la pérdida, porque, por lo menos a priori, nunca asumes P.D, por ejemplo, del 80% cuando pueden acabar ocurriendo en algunos casos (como en suelo). Casualmente estamos hablando de una cifra parecida. Podemos considerar la mía, la estimación de los analistas, y la vuestra, la estimación del mercado.
Exposición P.D. LGD Caída de precio implícita Ratio de pérdidas Pérdidas en valor absoluto
Edificios terminados 123 60% 40% 40% 24% 30
En construcción 59 70% 60% 60% 42% 25
Suelo 90 90% 90% 90% 81% 73
Sin garantía 34 70% 70% 70% 49% 17
Inmobiliario no promotor 58 40% 30% 30% 12% 7
Total 364 151
Existe una tercera forma de cálculo, que es intentar estimar que pérdidas implícitas hay en las valoraciones que el FROB ha hecho de las últimas tres entidades en las que ha entrado. Para eso, asumimos que la diferencia entre la valoración, pre ampliación de capital, de cada caja y sus fondos propios, son las pérdidas estimadas en su cartera inmobiliaria todavía no provisionadas. Si eso es así, nos sale un ratio bastante homogéneo de entre el 26% y el 30% del total se perdería.
NCG Catalunyacaixa Unnim
Crédito promotor 11.15 12.774 3.598
Provisiones 1.269 1.024 215
Morosos 1.794 2.527 642
Subestandar 1.663 1.911 599
Activos inmobiliarios 3.525 5.435 2.345
Provisiones 909 1.705 360
Total exposición 14.675 18.209 5.943
Pérdidas implícitas netas de impuestos 1.506 1.658 685
Pérdidas adicionales como % cartera 14,7% 13,0% 16,5%
Total pérdidas sobre cartera 29,5% 28,0% 26,1%
Teniendo en cuenta que en Unnim el FROB no ha podido darle valor negativo a los fondos propios, podemos decir que alrededor del 30% es la cifra que el FROB está asumiendo. Es decir, si esto lo extrapolaramos al sector, obtendríamos aproximadamente €109millardos de pérdidas. Yo creo que se queda algo corto.
En cualquier caso las provisiones actuales, como mencionabamos antes, no cubren la pérdida esperada.
Distintos análisis hablan distintos lenguajes
Existen muchas otras estimaciones de analistas sobre el agujero de capital. En un
1. Unos análisis tienen en cuenta el efecto impositivo de las pérdidas y otros no. Esto cambia la cifra sustancialmente ya que el 30% se recuperaría a lo largo de los años por vía de menos impuestos y, si por ejemplo estimamos 100millardos de infraprovisiones, la pérdida neta es de 70millardos (más o menos a mitad de las estimaciones del análisis que muestra La Caixa). Esto es discutible, ya que si la cifra es de un importe tan grande como para que acabe en un bad bank y lo asuma el estado, para el estado la pérdida es bruta no neta.
2. Unos análisis tienen en cuenta los beneficios antes de provisiones de los dos o tres próximos años y otros lo hacen estático (a día de hoy). Esto yo creo que antes era discutible, en estos momentos la recapitalización debe hacerse inmediatamente y no podemos esperar a ver que sucede con los beneficios antes de provisiones. Tened en cuenta que en 2010 el sistema tuvo un beneficio antes de provisiones de 37millardos, así que tres años cubrirían casi toda la pérdida. Hay que tener en cuenta que si sobre 100 millardos estamos apuntándonos intereses “ficticios” el beneficio antes de provisiones del sistema es menor en unos 4 o 5 millardos. Además, las previsiones son que 2011 sea menor que 2010 y 2012 menor que 2011, así que podemos tomar el 50% de esa cifra como sostenible y entonces necesitaríamos unos 6 años para cubrir el agujero.
3. Los niveles de core capital. Dejadme que aquí lleve la contraria a casi todo el mundo. Las estimaciones de las necesidades de capital dependen del Core Tier 1 objetivo. Si permito que mi core Tier 1 se vaya al 7% las necesidades de capital son pequeñas. Sin exijo el 10% a todos, necesito cubrir el agujero y aún más dinero. Desde mi punto de vista aquí estamos cometiendo un error que nadie comenta. Cuando en el año 2006 veníamos de años de crecimiento absolutamente anormal del crédito y RBS tenía un core Tier 1 del 4% a casi todos los analistas les parecía bajo pero sostenible y el regulador se lo permitía. Ahora que estamos en la peor parte del ciclo y que parte de esas pérdidas se han reconocido (aunque como hemos demostrado aquí no todas), estamos exigiendo a los bancos operar con ratio de capital máximos de ciclo. ¿ Por qué no dejar que las pérdidas se coman el colchón de capital y dejar operar a los bancos con ratios más bajos ? Por ejemplo, en España, los 100millardos de pérdidas, netas de impuestos, se llevarían el core Tier 1 del sistema a niveles del 5%. ¿ Es eso poco ? Ahora nos parece que sí pero ¿no debería haber sido al revés ? Exigir un 10% en los años buenos y haber dejado caer el core al 5% en los malos. Eso hubiera hecho que el comportamiento de los bancos fuera menos procíclico. Esto es más un disquisición filosófica ya que hablar de esto en un foro sectorial es arriesgarse a que te tilden de loco.
2. Unos análisis tienen en cuenta los beneficios antes de provisiones de los dos o tres próximos años y otros lo hacen estático (a día de hoy). Esto yo creo que antes era discutible, en estos momentos la recapitalización debe hacerse inmediatamente y no podemos esperar a ver que sucede con los beneficios antes de provisiones. Tened en cuenta que en 2010 el sistema tuvo un beneficio antes de provisiones de 37millardos, así que tres años cubrirían casi toda la pérdida. Hay que tener en cuenta que si sobre 100 millardos estamos apuntándonos intereses “ficticios” el beneficio antes de provisiones del sistema es menor en unos 4 o 5 millardos. Además, las previsiones son que 2011 sea menor que 2010 y 2012 menor que 2011, así que podemos tomar el 50% de esa cifra como sostenible y entonces necesitaríamos unos 6 años para cubrir el agujero.
3. Los niveles de core capital. Dejadme que aquí lleve la contraria a casi todo el mundo. Las estimaciones de las necesidades de capital dependen del Core Tier 1 objetivo. Si permito que mi core Tier 1 se vaya al 7% las necesidades de capital son pequeñas. Sin exijo el 10% a todos, necesito cubrir el agujero y aún más dinero. Desde mi punto de vista aquí estamos cometiendo un error que nadie comenta. Cuando en el año 2006 veníamos de años de crecimiento absolutamente anormal del crédito y RBS tenía un core Tier 1 del 4% a casi todos los analistas les parecía bajo pero sostenible y el regulador se lo permitía. Ahora que estamos en la peor parte del ciclo y que parte de esas pérdidas se han reconocido (aunque como hemos demostrado aquí no todas), estamos exigiendo a los bancos operar con ratio de capital máximos de ciclo. ¿ Por qué no dejar que las pérdidas se coman el colchón de capital y dejar operar a los bancos con ratios más bajos ? Por ejemplo, en España, los 100millardos de pérdidas, netas de impuestos, se llevarían el core Tier 1 del sistema a niveles del 5%. ¿ Es eso poco ? Ahora nos parece que sí pero ¿no debería haber sido al revés ? Exigir un 10% en los años buenos y haber dejado caer el core al 5% en los malos. Eso hubiera hecho que el comportamiento de los bancos fuera menos procíclico. Esto es más un disquisición filosófica ya que hablar de esto en un foro sectorial es arriesgarse a que te tilden de loco.
Conclusión: el agujero es manejable a nivel estado
Cualquiera que sea la cifra, neta de impuestos, y asumiendo que mantenemos los niveles de capitalización estable, es manejable para el presupuesto español. Si esos 100 millardos brutos se cubren con inyecciones de capital del estado, la deuda pública aumentaría sólo un 7% del PIB. La siguiente tabla muestra mis estimaciones de necesidades de capital para las entidades cotizadas. No todas serán capaces de levantar ese dinero de manera privada, así que habrá que inyectar más dinero público. Ahí ya dejo a los economistas decidir cómo se hace ya que existen muchas opciones que pueden beneficiar o perjudicar a los accionistas, bonistas o clientes. Por ejemplo ¿Sabíais que los intereses del FROB 1.0 (las preferentes que se inyectaron al principio) son fiscalmente deducibles mientras que los Tremonti Italianos o los Silent Participations alemanos no ? Eso obviamente fue una decisión que benefició a los accionistas a costa del contribuyente.
Aquí paro yo ya que las decisiones que se tomen son de política económica. Sólo decir que, desde mi punto de vista, una recapitalización forzada con reconocimiento de pérdidas, sería muy positivo para la economía ya que permitiría a los bancos reconocer pérdidas, bajar precios de los inmuebles y liquidar activos improductivos, eso generaría actividad y los menores costes de financiación de la banca ayudarían a recuperar el crédito y la economía. Lo que le preocupa a los inversores es que no ven que queramos reconocer el problema y llevamos cuatro años en un círculo vicioso dónde las entidades financieras ocultan pérdidas, los inversores les prestan cada vez más caro, el crédito se encarece y su disponibilidad se reduce y la economía crece menos. Las perspectivas son peores y los inversores desconfían de nosotros. Ese círculo vicioso se podría romper si hay valentía por parte del Banco de España y del Gobierno. Parece que el PP está apuntando en esa dirección pero una cosa es hacer comentarios en la oposición y otra ejecutar esas políticas con múltiples lobbies bancarios. Os dejo con una nota de optimismo, YES WE CAN. Sin embargo, no será fácil, la banca es poderosa y los directivos no quieren que les limiten sus bonus ni que les impidan pagar dividendos. En Alemania a las entidades intervenidas no se les permite pagar sueldos de más de 500.000 Euros. A alguno le toca apretarse el cinturón.
