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Dos consultas de Mercado Inmobiliario.

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elribor

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Milpostista
Sin verificar
Hace poco recibí una propaganda de una entidad bancaria promocionando la venta de un piso de valor 142.000 por 74.000 pero si se efectuaba la operación en unas determinadas condiciones, había una reducción del 25% con lo que finalmente quedaría en 55.000.

Yo pienso que si lo ofrecen a ese precio debe ser por que creen o saben que “el banco malo” todavía les pagará menos. Creeis que puede ser por esa razón ?

La segunda es más compleja (al menos para mi), en una reunión de altos cargos de entidades financieras en la que trataban de la reforma de la ley hipotecaria (por el tema de los desahucios, etc…) uno de esos altos cargos decía que la reforma de esa ley reduciría el crédito y que lo que se debía hacer por esas personas que se quedan sin vivienda era construir más casas (lo he oído dos veces) y que con ello volvería el crédito, etc…

A partir de ahí ya no he entendido nada, si hay un gran excedente de viviendas que no se venden por falta de dinero para comprarlas, de qué serviría construir más ?

Sólo se me ocurre que sería para poder generar negocio bancario, pero por otra parte, pienso que las personas que necesiten vivienda pedirían financiación pero para comprar los pisos del "banco malo" (más baratos) , con lo cual de nuevo la pregunta, de qué serviría edificar más viviendas ?.

Si alguien puede explicarlo se lo agradeceré mucho.
 
Yo lo que ceo que el banco malo es otro mamoneo(que ya se ha dicho que sus directivos cobraran 500.000 euros al año), que una vez que empiece a funcionar y tenga toda la porqueria tóxica y marche bien, cambiará de nombre con el tiempo o lo comprará otro y será un banco normal y nos volverán a dar por donde descargan los camiones.
Eso es lo que creo.

Saludos
 
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Hoy he oido la noticia más pisos. :worshippy:
No se que pensar, estoy desconcertado.
Los precios a los que llegaron en 2006 dicen que no se repetiran, pero los precios a lo que hemos llegado tampoco me parecen soportables, dado el sistema que hay detras. O se cae el sistema o suben los pisos.
Supongo que hay algo que nunca nos dirán. Hay 2 noticias que podrian ir relacionadas, la primera la construccion de nuevas viviendas, la segunda la venta de papeles a traves de un piso.


Pd. Suiza te da la residencia por 1 millón de euros y una casa en propiedad, por algo se empieza.
 
Pasará lo que quieran que pase. En España la ley de la oferta y de la demanda nuestros próceres se la pasan por el arco del triunfo. Si quieres vender algo y no te lo compran es porque su precio es alto. Punto pelota. No hay más. Que bajen de precio los pisos y acabamos con el excedente en un plis plas.

La cosa se complica si lo que queremos en vender pisos pero manteniendo los precios. Porque los que tiene esos pisos en sus balances, al bajar el precio, ya no serían tan ricos, ni podrían apalancarse, ni otras muchas cosas ...

Pues eso, que harán lo que les interese. Y los demás ajo y agua. Que estamos en España.
 
Hace poco recibí una propaganda de una entidad bancaria promocionando la venta de un piso de valor 142.000 por 74.000 pero si se efectuaba la operación en unas determinadas condiciones, había una reducción del 25% con lo que finalmente quedaría en 55.000.

Yo pienso que si lo ofrecen a ese precio debe ser por que creen o saben que “el banco malo” todavía les pagará menos. Creeis que puede ser por esa razón ?

La segunda es más compleja (al menos para mi), en una reunión de altos cargos de entidades financieras en la que trataban de la reforma de la ley hipotecaria (por el tema de los desahucios, etc…) uno de esos altos cargos decía que la reforma de esa ley reduciría el crédito y que lo que se debía hacer por esas personas que se quedan sin vivienda era construir más casas (lo he oído dos veces) y que con ello volvería el crédito, etc…

A partir de ahí ya no he entendido nada, si hay un gran excedente de viviendas que no se venden por falta de dinero para comprarlas, de qué serviría construir más ?

Sólo se me ocurre que sería para poder generar negocio bancario, pero por otra parte, pienso que las personas que necesiten vivienda pedirían financiación pero para comprar los pisos del "banco malo" (más baratos) , con lo cual de nuevo la pregunta, de qué serviría edificar más viviendas ?.

Si alguien puede explicarlo se lo agradeceré mucho.

No te quepa la menor duda de que el precio que te ofrece el banco, es, como mínimo, beneficioso para él.

El banco malo, tal y como se plantea, es el enésimo ejemplo de negación de la realidad en el que incurren nuestros dirigentes.

He oído las declaraciones del presidente de la AEB, que pasarán a formar parte de mi preciado catálogo de perlas inmobiliarias, junto a las "subidas vertiginosas" que predecía Fernando Martín, el "metafísicamente imposible que bajen los pisos" del presidente de la asociación hipotecaria y el "si los pisos suben es porque los españoles pueden pagarlos" del ministro Cascos.

Los pisos valen hoy menos que ayer pero más que mañana. Si necesitas cambiarte de casa, alquila y ahorrarás mucho dinero.
 
Si el salario mas frecuente es de 16.489 euros brutos/año, poco mas ó menos 920 euros neto mes (14 pagas),

se puede hacer uno la idea del precio al que se puede comprar más frecuentemente un piso.
 
No te quepa la menor duda de que el precio que te ofrece el banco, es, como mínimo, beneficioso para él.

El banco malo, tal y como se plantea, es el enésimo ejemplo de negación de la realidad en el que incurren nuestros dirigentes.

He oído las declaraciones del presidente de la AEB, que pasarán a formar parte de mi preciado catálogo de perlas inmobiliarias, junto a las "subidas vertiginosas" que predecía Fernando Martín, el "metafísicamente imposible que bajen los pisos" del presidente de la asociación hipotecaria y el "si los pisos suben es porque los españoles pueden pagarlos" del ministro Cascos.

Los pisos valen hoy menos que ayer pero más que mañana. Si necesitas cambiarte de casa, alquila y ahorrarás mucho dinero.


Totalmente de acuerdo, si lo proponen es que les beneficia (en más o en menos de lo que querrían, pero les beneficia), justo esa es la segunda consulta que hacía y para la que no encuentro la respuesta (por ahora), si hay una gran cantidad de pisos sin vender porque no hay quien los pueda comprar, dónde está la argumentación para aconsejar construir más pisos ?
 
Totalmente de acuerdo, si lo proponen es que les beneficia (en más o en menos de lo que querrían, pero les beneficia), justo esa es la segunda consulta que hacía y para la que no encuentro la respuesta (por ahora), si hay una gran cantidad de pisos sin vender porque no hay quien los pueda comprar, dónde está la argumentación para aconsejar construir más pisos ?


A ver, en sus declaraciones hay una parte correcta y otra parte de desvarío.

Es correcto que cuanto más se preserven los derechos del prestatario, del hipotecado, menos créditos se van a dar y en peores condiciones, ya que el riesgo lo asume en mayor medida el banco, y por lo tanto tendrá que compensarlo ofreciendo los préstamos más caros, a todos los niveles (% sobre tasación más bajo, intereses más altos, más garantías etc...). Esto presionará (aún más) los precios inmobiliarios a la baja.

La otra parte de su argumentación es ladrillismo radical, completamente absurdo, toda vez que hay un exceso de pisos construídos no habitados y/o no vendidos, y no tiene ningún sentido seguir aumentando su número. Pero claro, el hombre barre para su casa y rememora los tiempos, para él ideales, de borrachera inmobiliaria y crédito fácil.
 
Personalmente creo que esperar a que la cosa se tranquilice, ahora mismo todo esta muy turbio.
 
  • #10
Os cuento lo que quiere la banca. El coste de construcción de un piso esta en los 800€ metro cuadrado. Ahora solo financian el coste de la construcción, el promotor tiene que aportar el suelo libre de cargas, el proyecto, la licencia pagada y un mínimo del 35% de las viviendas vendidas con contratos a personas que cumplan el perfil para hipotecarse. Ademas solo financia obras en sitios de primera residencia y con demanda. Esto significa que por el típico piso de 80 metros cuadrados le financian al promotor 64.000€. Cuando ese piso tiene un precio medio de venta 160.000€. Con lo que el banco en caso de tener que adjudicarselo los saca a la venta por 80.000€ y aun tiene margen para revender sin problemas. Si hablamos de viviendas de lujo podemos subir el precio a 1.200€ metro cuadrado.

Todavía no he visto una sola promoción en venta por la banca, en la que se vendieran por menos del coste de construcción, eso quiere decir que en este país con toda la que esta cayendo aun no pierden dinero.
 
  • #11
Que ilusos somos, es que existe "el banco bueno"
 
  • #13
Os cuento lo que quiere la banca. El coste de construcción de un piso esta en los 800€ metro cuadrado. Ahora solo financian el coste de la construcción, el promotor tiene que aportar el suelo libre de cargas, el proyecto, la licencia pagada y un mínimo del 35% de las viviendas vendidas con contratos a personas que cumplan el perfil para hipotecarse. Ademas solo financia obras en sitios de primera residencia y con demanda. Esto significa que por el típico piso de 80 metros cuadrados le financian al promotor 64.000€. Cuando ese piso tiene un precio medio de venta 160.000€. Con lo que el banco en caso de tener que adjudicarselo los saca a la venta por 80.000€ y aun tiene margen para revender sin problemas. Si hablamos de viviendas de lujo podemos subir el precio a 1.200€ metro cuadrado.

Todavía no he visto una sola promoción en venta por la banca, en la que se vendieran por menos del coste de construcción, eso quiere decir que en este país con toda la que esta cayendo aun no pierden dinero.

Si el coste de nuevo es de 800€m2 (quizá inferior, éstos pasados años también han estado burbujeadas la mano de obra de construcción y los materiales), usado puede valer cualquier valor inferior, p.e. 300€m2.

No valdrán NADA.
 
  • #14
A ver, en sus declaraciones hay una parte correcta y otra parte de desvarío.

Es correcto que cuanto más se preserven los derechos del prestatario, del hipotecado, menos créditos se van a dar y en peores condiciones, ya que el riesgo lo asume en mayor medida el banco, y por lo tanto tendrá que compensarlo ofreciendo los préstamos más caros, a todos los niveles (% sobre tasación más bajo, intereses más altos, más garantías etc...). Esto presionará (aún más) los precios inmobiliarios a la baja.

La otra parte de su argumentación es ladrillismo radical, completamente absurdo, toda vez que hay un exceso de pisos construídos no habitados y/o no vendidos, y no tiene ningún sentido seguir aumentando su número. Pero claro, el hombre barre para su casa y rememora los tiempos, para él ideales, de borrachera inmobiliaria y crédito fácil.

El riesgo lo asume el banco porque se lanzaron a una vorágine de condecer hipotecas para quitarse clientes unos a otro como las compañías de telefonía ofreciendo telefonos sin ton ni son. Y ahora les ha llegado su burbuja y ya no te dan un telefono así como así.

Si un piso estuviera bien tasado por el banco por ejemplo en 100000€ cuando el banco lo embargara por falta de pago ese piso podría seguir valiendo esos 100000€ , el banco bajaría algo el precio, que compensaría con lo que ya hubiera pagado el propietario y lo vendería y se condonaba la deuda completa.

Pero si ese piso el banco te lo tasa en 200000€ porque los precios están sobreinflados , cuando hay una crisis como esta y los precios se desinflan porque ya no puede pagar ese atraco ni quisqui y el piso baja a su "valor real" de 100000€ el banco pierde dinero si condona los 200000€ y lo vende pòr 95000€. Y esa diferencia se la llevan los constructores.

Los bancos se han ahorcado ellos solitos, sabiendo eso si, que cuando ganan dinero los beneficios son suyos pero cuando pierden el estado debe apechugar con sus perdidas.
 
  • #15
El riesgo lo asume el banco porque se lanzaron a una vorágine de condecer hipotecas para quitarse clientes unos a otro como las compañías de telefonía ofreciendo telefonos sin ton ni son. Y ahora les ha llegado su burbuja y ya no te dan un telefono así como así.

Si un piso estuviera bien tasado por el banco por ejemplo en 100000€ cuando el banco lo embargara por falta de pago ese piso podría seguir valiendo esos 100000€ , el banco bajaría algo el precio, que compensaría con lo que ya hubiera pagado el propietario y lo vendería y se condonaba la deuda completa.

Pero si ese piso el banco te lo tasa en 200000€ porque los precios están sobreinflados , cuando hay una crisis como esta y los precios se desinflan porque ya no puede pagar ese atraco ni quisqui y el piso baja a su "valor real" de 100000€ el banco pierde dinero si condona los 200000€ y lo vende pòr 95000€. Y esa diferencia se la llevan los constructores.

Los bancos se han ahorcado ellos solitos, sabiendo eso si, que cuando ganan dinero los beneficios son suyos pero cuando pierden el estado debe apechugar con sus perdidas.

Un piso puede estar bien tasado en un momento dado, lo cual no implica que la evolución del precio pueda ser luego al alza (así fué muchos años...) o a la baja.

Los precios no estaban sobreinflados en la burbuja, sencillamente venían dados por la oferta y la demanda que había entonces. Al igual que hoy no están tampoco desinflados por el mismo motivo.
 
  • #16
¿Cuándo tenemos una burbuja? Emho, cuando el PVP está muy por encima del coste de producción. Eso es pernicioso para la economía del país que la está sufriendo por muchos motivos (aunque suponga recaudar más impuestos ...), que ahora no voy a explicar. ¿Cómo es posible un PVP enormemente alejado del coste de producción? Restringiendo la competencia, cómo: Mediante barreras legales, verbigraica. Lo anterior puede aplicarse al hormigon, los ladrillos, y al suelo ...

Un comprador responsable no se limita a conocer el precio, tiene que intentar hacerse una idea del coste y evaluar si la diferencia le parece razonable, o de otro modo, determinar que grado de competencia existe en el mercado del bien que le interesa.

En España burbuja había, era obvio. Los propios arquitectos del colegio de Madrid lo denunciarón en su momento. ¿Alguien les hizo caso? No. Ahora, ¿de qué nos quejamos? Por desconocimiento y despreocupación -siendo benévolo- muchos han tomado la pero decisión de su vida. Eso sin duda es responsabilidad del sistema educativo y del Estado por no dar publicidad a la situación, pero también es responsabilidad del comprador, que al final es el último responsable y quien decide firmar.

Burbuja, existía. Vaya si existía. Y era algo que se sabía. Ante las pregunta, ¿qué haremos cuando reviente?, ¿cómo vamos a reasignar los recursos productivos? Respuesta: Encojimiento de hombros y a meter la cabeza en un agujero como el avestruz.

España es España. Y lo que ha ocurrido era inevitable. A los que lo denunciaban, no se les hizo ningún caso.
 
  • #17
Un piso puede estar bien tasado en un momento dado, lo cual no implica que la evolución del precio pueda ser luego al alza (así fué muchos años...) o a la baja.

Los precios no estaban sobreinflados en la burbuja, sencillamente venían dados por la oferta y la demanda que había entonces. Al igual que hoy no están tampoco desinflados por el mismo motivo.

Por ponerte un ejemplo mi piso ha sido tasado hace poco en 80000 más de lo que me ha costado, lo puedo vender por ese precio, ni de coña. Entonces como lo pueden valorar así. ::Dbt::

Si dices que los precios no estaban inflados sino que responden a la ley de la oferta y la demanda como estás de acuerdo en que existía una burbuja inmobiliaria. ::Dbt::
 
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  • #18
En el parque, al lado de los columpios, hay alguno bueno.

Que guapo era ir a comprar un piso, amueblarlo, comprar el Mondeo, ir p´al Caribe y comprar una nevera con dos portones.

Todo a costa de la "tasación".

Que fácil era.

El piso vale 100 pero como suben, dentro de dos años va a valer 140 así que eso es lo que te doy de hipoteca. Pero no te preocupes que durante los 5 primeros años solo pagas intereses. Ahora, pasados los 5 años el piso vale 70, el chaval debe los 140 porque no ha amortizado un euro todavía. Y venga fiesta!!

Entiendo que la chavalería picase, pero el Consejo del Banco o Caja?. AH! bueno, que ahora se sabe que no sabía leer un balance ninguno de los consejeros, ni falta que hacía, los había colocado el cuñao.

Pues así nos va.
 
  • #19
Por ponerte un ejemplo mi piso ha sido tasado hace poco en 80000 más de lo que me ha costado, lo puedo vender por ese precio, ni de coña. Entonces como lo pueden valorar así. ::Dbt::

Si dices que los precios no estaban inflados sino que responden a la ley de la oferta y la demanda como estás de acuerdo en que existía una burbuja inmobiliaria. ::Dbt::

No confundamos "valor" y "precio". Claro que estoy de acuerdo que había una burbuja.

Y las tasaciones se supone que tratan de reflejar el precio de cada momento. El que "hace poco" fuera tasado en N euros (que puede ser superior o inferior a lo que te ha costado) no quiere decir que sean fijos e inmutables. Hoy esa tasación será inferior.
 
  • #20
Mi piso vale hoy lo mismo que hace 3 meses que lo tasaron.
Y aunque lo compre por debajo del precio de mercado no tanto como esos 80000€.
Sinceramente he visto la tasación y el metodo me parece cuando menos engañoso por no decir más.

De todas formas el problema es el que apuntaba ayer juanrock, se sobretasaron los pisos , se prestó ese dinero y ahora los pisos no cuestan lo suficiente como dar la vivienda como pago de la hipoteca, por eso los bancos no lo aceptan.
Cuando los bancos sabían que los estaban sobretasando y sobrepasando el limite de endeudamiento. Si ahora esos pisos costaran más que el precio de la hipoteca si aceptarían la dación en pago.

Saludos.
 
Última edición:
  • #21
Mi piso vale hoy lo mismo que hace 3 meses que lo tasaron.
Y aunque lo compre por debajo del precio de mercado no tanto como esos 80000€.
Sinceramente he visto la tasación y el metodo me parece cuando menos engañoso por no decir más.

De todas formas el problema es el que apuntaba ayer juanrock, se sobretasaron los pisos , se prestó ese dinero y ahora los pisos no cuestan lo suficiente como dar la vivienda como pago de la hipoteca, por eso los bancos no lo aceptan.
Cuando los bancos sabían que los estaban sobretasando y sobrepasando el limite de endeudamiento. Si ahora esos pisos costaran más que el precio de la hipoteca si aceptarían la dación en pago.

Saludos.

Un piso vale, no lo que indica la tasación (que trata de ser un reflejo de su precio), sino lo que está dispuesto a pagarte por él un comprador. Lo de "precios de mercado" me parece un concepto algo dudoso a día de hoy, cuando lo que tenemos es un "no mercado".

Las hipotecas con dación las ofrecían los bancos, al igual que, p.e. la multidivisa o las hipotecas con tipo fijo. Si el Juan Español no pidió ese tipo de hipotecas y luego se hipotecaba con hipotecas a tipo variable (venga, y con aval y pidiendo más de lo que le solicitaba el vendedor), cuando luego le vienen mal dadas, creo que pedir una dación me parecen excusas de mal pagador, como los niños que piden cambiar las reglas de un juego si pierden a mitad de partida.

También en las condiciones de la hipoteca figura el que en caso de impago el piso sale a subasta, y si no hay pujadores, se lo adjudica el banco por la mitad del valor. ¿No gustan esas condiciones? Que no se hubiera firmado.
 
  • #22
El banco malo (SAREB) comprará los activos tóxicos al 60% del valor de tasación o del valor contable. Otra cosa será la corrección de ese valor de tasación por las variaciones del mercado
 
  • #23
Hace poco recibí una propaganda de una entidad bancaria promocionando la venta de un piso de valor 142.000 por 74.000 pero si se efectuaba la operación en unas determinadas condiciones, había una reducción del 25% con lo que finalmente quedaría en 55.000.

Yo pienso que si lo ofrecen a ese precio debe ser por que creen o saben que “el banco malo” todavía les pagará menos. Creeis que puede ser por esa razón ?

La segunda es más compleja (al menos para mi), en una reunión de altos cargos de entidades financieras en la que trataban de la reforma de la ley hipotecaria (por el tema de los desahucios, etc…) uno de esos altos cargos decía que la reforma de esa ley reduciría el crédito y que lo que se debía hacer por esas personas que se quedan sin vivienda era construir más casas (lo he oído dos veces) y que con ello volvería el crédito, etc…

A partir de ahí ya no he entendido nada, si hay un gran excedente de viviendas que no se venden por falta de dinero para comprarlas, de qué serviría construir más ?

Sólo se me ocurre que sería para poder generar negocio bancario, pero por otra parte, pienso que las personas que necesiten vivienda pedirían financiación pero para comprar los pisos del "banco malo" (más baratos) , con lo cual de nuevo la pregunta, de qué serviría edificar más viviendas ?.

Si alguien puede explicarlo se lo agradeceré mucho.

Me quedo con tu frase de que no entiendes nada. Yo tampoco. O hay jugadas que nos superan o nos toman a todos por tontos. Me quedo con lo segundo. Decir que hay que construir más casas con lo que ha pasado exige que el que lo dice tiene un par de, hay que estar muy pringadillo para decir eso.
 
  • #24
Un piso vale, no lo que indica la tasación (que trata de ser un reflejo de su precio), sino lo que está dispuesto a pagarte por él un comprador. Lo de "precios de mercado" me parece un concepto algo dudoso a día de hoy, cuando lo que tenemos es un "no mercado".

Las hipotecas con dación las ofrecían los bancos, al igual que, p.e. la multidivisa o las hipotecas con tipo fijo. Si el Juan Español no pidió ese tipo de hipotecas y luego se hipotecaba con hipotecas a tipo variable (venga, y con aval y pidiendo más de lo que le solicitaba el vendedor), cuando luego le vienen mal dadas, creo que pedir una dación me parecen excusas de mal pagador, como los niños que piden cambiar las reglas de un juego si pierden a mitad de partida.

También en las condiciones de la hipoteca figura el que en caso de impago el piso sale a subasta, y si no hay pujadores, se lo adjudica el banco por la mitad del valor. ¿No gustan esas condiciones? Que no se hubiera firmado.

Puede que tengas tu parte de razón pero la ley del mercado debería ser para todos igual incluidos los bancos y si el negocio les ha salido mal pues , :pardon:.
 
  • #25
Puede que tengas tu parte de razón pero la ley del mercado debería ser para todos igual incluidos los bancos y si el negocio les ha salido mal pues , :pardon:.

La ley (no la del mercado, sino la ley propiamente dicha) en este caso concreto es que de las hipotecas sin dación responde el prestatario con el bien hipotecado más sus ingresos y bienes y los de sus avalistas si los hubiere. Esto es lo que firmaron en presencia y asesorados por un notario que les leería y explicaría todas las claúsulas.

Esto es imposible cambiarlo para las hipotecas ya firmadas y lo curioso es que, tras tanto revuelo y con la gente ya en teoría informada, estas hipotecas tan malas siguen siendo las que actualmente suscriben el 95% de los nuevos hipotecados actuales
 
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