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diavolorosso

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Forer@ Senior
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Uffffff, a ver si me podeis echar un cable....
Resulta que mi hermano ha encontrado un piso, en una buena zona y no demasiado caro. Claro está, el piso es de V.P.O y tiene más de cinco años, con lo que el propietario puede venderlo y hasta ahí no problem. Peeeero, a la hora de pedir el prestamo a las entidades bancarias, tiene que solicitar el 100 % del mismo, o sea la totalidad de lo que le pide el propietario, que ronda más o menos los 20 kilos o 120000 euretes. Claro está, la tasación se la hacen conforme al valor que esa vivienda tiene como vivienda de VPO, con lo cual está muy por debajo de la cantidad fijada para la venta. Se os ocurre alguna forma de que pudiera llegar a esa cantidad ??? Existe algún resquicio u os ha pasado algo parecido???? Como se podría negociar ???? Hay alguna entidad que de el 100 % de la cantidad solicitada??? Mi hermano tiene 26 años y contrato indefinido. Creo que está chungo peeero, confío en vosotros :D :D :D

Muchas gracias por todo. Un abrazo
 
Por experiencia de un cliente, y visto desde dentro del sector financiero, las hipotecarios de VPO son un pifostio curioso.

Lo del 100% del valor de tasación es complicado. Saliéndose de las condiciones de los paquetes hipotecarios "estrella" de cada Entidad puede que cuele, pero no os esperéis unas condiciones muy prometedoras.

Al final, como todo en banca, será cosa de negociarlo. Pero como te decía antes, a mí ya me tocó dar el préstamo para la compra de un VPO, y pese a que esta tenía 20 años, no se había desagregado la escritura, ni levantado la carga registral, y fue una historia fina.

De todas formas, si se levanta esa carga en el registro una vez superada la vida de la condición de VPO, no sé qué problema iba a tener la tasadora en hacer una tasación de vivienda normal...
 
Como te dice Javi, lo primero que tiene que hacer el vendedor es levantar la carga del registro, despues hacer una tasacion normal, ahi el banco o caja puede apretar mas o menos para que sea algo superior, preferiblemente ir a alguna entidad en la que tengais buenas relaciones o posiciones, y bueno lo del 100% ahora esta muy dificil, yo trabajo en el sector financiero y muchos de mis amigos tambien, y te puedo asegurar que de hace 6 meses a esta parte hipotecas al 100% las justas....... suerte a tu hermano.
 
Una cosa no cuadra y deberias hablarlo con el tasador. Si ha concluido el plazo marcado para poderlo vender el piso es libre y por lo tanto deberia ser tasado a precio de mercado. Si no ha concluido el plazo el piso solo se puede tasar al precio marcado por los organismos oficiales y no puede ser vendido si no es bajo las condiciones concretas que se fijaron al conceder la ayuda oficial.

Enterate bien por que yo creo que, o el piso no es tan libre como debería, o el tasador no lo está tasando bien.

Encuanto a que te den el 100% es muy facil. Si a ti te piden 20, el tasador lo tasa en 30 y te conceden el 70% ya lo tienes por que el banco no tiene por qué saber cuanto es lo que tu pagas por el piso. El banco te va a dar sobre la tasación no sobre lo que tu pagues por el piso que no tiene por qué saberlo. Otra cosa es que el piso se pueda tasar en 30 eso ya depende de la finura del tasador y del mercado.
 
diavolorosso dijo:
Uffffff, a ver si me podeis echar un cable....
Resulta que mi hermano ha encontrado un piso, en una buena zona y no demasiado caro. Claro está, el piso es de V.P.O y tiene más de cinco años, con lo que el propietario puede venderlo y hasta ahí no problem. Peeeero, a la hora de pedir el prestamo a las entidades bancarias, tiene que solicitar el 100 % del mismo, o sea la totalidad de lo que le pide el propietario, que ronda más o menos los 20 kilos o 120000 euretes. Claro está, la tasación se la hacen conforme al valor que esa vivienda tiene como vivienda de VPO, con lo cual está muy por debajo de la cantidad fijada para la venta. Se os ocurre alguna forma de que pudiera llegar a esa cantidad ??? Existe algún resquicio u os ha pasado algo parecido???? Como se podría negociar ???? Hay alguna entidad que de el 100 % de la cantidad solicitada??? Mi hermano tiene 26 años y contrato indefinido. Creo que está chungo peeero, confío en vosotros :D :D :D

Muchas gracias por todo. Un abrazo
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¿sólo 5 años mantiene el caracter de VPO? supongo que no porque por aquí hasta no hace mucho el caracter de VPO era por 20 años ya hora es indefinido. Supongoq ue el problem aradica en que como VPO no vale esos 120.000 euros.... pues lo veo bastante crudo. Una vez que una vivienda ha perdido el caracter de VPO no hay problema con las tasaciones (la mía lo perdió ya antes de que yo la comprara y no tuve problemas con la tasadora), pero si no es así, le estás pidiendo a un banco un prestamo por encima del valor legal de la vivienda y te será difícil conseguirlo.

Luego está lo del 100% del valor de la vivienda... sólo veo dos opciones, o avalistas (luego te comento sobre esto) o tu hermano a parte de un contrato indefinido tiene un muy buen sueldo que haga que la cuota no se acerque a los límites de riesgo (aprox. 1/3 del sueldo bruto de tu hermano).

Creo que actualmente hay una recomendación del Banco de España sobre le tema de las hipotecas y las entidades fnancieras se andarán con mucho ojo con las hipotecas a más del 80%.

En cuanto al tema de los avales... yo no lo haría nunca, porque pones todos tus bienes a disposición del banco para que se cobre si tu hermano entra en dificultades económicas. Una solución intermedia es suscribir un plazo fijo de X millones en el banco y que ese fondo sirva de aval para rebajar el riesgo de tu hermano.... eso siempre que puedas hacerlo claro.

Otra opción es que lo deje pasar, aparte de encontrar un buen piso a buen precio también hay que tener la posición financiera adecuada para meterse a comprarlo. Mucho cuidado con meterse a comprar un piso que no pueda porque ante el horizonte de bajada de precios de vivienda que tenemos puede salir mal la operación si por cualquier motivo tiene que vender.

Yo, hoy por hoy, si quiero independizarme creo que me iría de alquiler, no es momento de comprar (hoy he oído en las noticias que en lo que llevamos de año la vivienda ha bajado y 3% en el País Vasco... un 1% el último trimestre)
 
roberzal dijo:
Una cosa no cuadra y deberias hablarlo con el tasador. Si ha concluido el plazo marcado para poderlo vender el piso es libre y por lo tanto deberia ser tasado a precio de mercado. Si no ha concluido el plazo el piso solo se puede tasar al precio marcado por los organismos oficiales y no puede ser vendido no es bajo las condiciones concretas que se fijaron al conceder la ayuda oficial.

Enterate bien por que yo creo que o el piso no es tan libre como debería o el tasador no lo está tasando bien.
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Por lo que tengo entendido (el tema de las VPO aquí está transferido al Gobierno Vasco por desgracia) VPO tiene carios plazos. Antes de 5 sólo se lo puedes vender a la entidad gestora de las VPOs al precio que ellos marquen, si pasan más de 5 años puedes venderlo a quien quieras al precio que la entidad gestora marque y ésta siempre puede ejercer su derecho de tanteo y quedarse con la VPO y pasado el tiempo de consideración de VPO la vivienda es libre.

Este período de carácter de VPO era de 20 años, con lo que la vivienda que quieren venderle seguro que no está libre de consideración de VPO (en el Pais Vasco todos las viviendas de VPO de nueva construccióndesde hace treso cuatro años no pierden nunca el caracter de VPO, con lo que el precio de venta lo marca la entidad gestora de VPOs de por vida).

Si es así, todo el dinero que exceda del precio establecido por la entidad gestora de VPOs, tendrás que pagarlo en negro, porque te costará mucho encontrar un banco que acceda a otorgar una hipoteca a un bien que legalmente vale menos que el préstamo que se está solicitando.
 
diavolorosso dijo:
Uffffff, a ver si me podeis echar un cable....
Resulta que mi hermano ha encontrado un piso, en una buena zona y no demasiado caro. Claro está, el piso es de V.P.O y tiene más de cinco años, con lo que el propietario puede venderlo y hasta ahí no problem. Peeeero, a la hora de pedir el prestamo a las entidades bancarias, tiene que solicitar el 100 % del mismo, o sea la totalidad de lo que le pide el propietario, que ronda más o menos los 20 kilos o 120000 euretes. Claro está, la tasación se la hacen conforme al valor que esa vivienda tiene como vivienda de VPO, con lo cual está muy por debajo de la cantidad fijada para la ventaEs que la vivienda sigue siendo V.P.O. hasta los 20 años según cada comunidad autonoma. Se os ocurre alguna forma de que pudiera llegar a esa cantidad ??? Existe algún resquicio u os ha pasado algo parecido???? Como se podría negociar ???? Hay alguna entidad que de el 100 % de la cantidad solicitada??? Mi hermano tiene 26 años y contrato indefinido. Creo que está chungo peeero, confío en vosotros :D :D :D

Muchas gracias por todo. Un abrazo
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En 5 años la vivienda no esta libre , es posible que le autorize al vendedor a venderla a un particular , pero al precio de V.P.O. , cualquier vivienda de V.P.O. que este acojida a los beneficios de V.P.O. figura en el registro como tál , y cualquier tasador se acogera al precio maximo , y el valor del credito estara en el entorno de 70-80 % del precio maximo de venta. La unica solución que le queda a tu hermano es que le concedan un credito puente por el resto del valor del piso , hoy en día el 100 % del valor de la vivienda es imposible si no tienes otro activo que lo equilibre un saludo.
 
Más que un prestamo puente debería ser un préstamo con garantía personal y eso es complicado, porque el plazo máximo de estos suele ser a 10 años.... sería interesante saber cual es el precio máximo de VPO y cuál es la diferencia. Si no es mucha diferencia igual podría resolverlo con un préstamo personal, pero si hay mucha diferencia la única solución es que el dinero lo ponga la familia.

Cuando yo estaba buscando piso, en Lejona un pueblo cerca de Bilbao me han llegado a pedir 25 millones por encima del precio máximo de VPO que era de 15 millones.... evidentemente lo dejé pasar porque es un despropósito. El piso era nuevo y estaba de puñetera madre, pero demasiado dinero fuera de escritura es un riesgo enorme.
 
:p :p
 
Última edición:
  • #10
Hola !!! y ante todo tengo que daros las gracias por responder. Vosotros si que sois un seguro de vida y no lo de los bancos...:D :D :D :D Os comento, la vivienda la puede vender el propietario sin sufrir ninguna penalización cuando cumpla 5 años (que ya los cumplió), pero su caracter de VPO creo y como bien dice SUSO, no lo pierde hasta que tenga 20 años. Claro está, si esa vivienda costó en su día más o menos 12 millones de las antigüas pesetas, el resto, es el beneficio que pretende sacar el vendedor. Por eso os comentaba que el banco si la tasara, creo que lo haría no a precio de mercado, sino a precio de vivienda protegida. Y por lo que comentais, no veo solución alguna.... Y una ampliación de hipoteca??? se podría hacer algo de eso sobre la que ya tuviese???? En fin, mu chungo. De todas formas muchas gracias a todos de nuevo por estar ahí.
Un abrazo
 
  • #11
Sacar 48.000 € de negro es un marrón (valga la paradoja cromática :) ). Yo pasaba del tema.
 
  • #12
diavolorosso dijo:
Hola !!! y ante todo tengo que daros las gracias por responder. Vosotros si que sois un seguro de vida y no lo de los bancos...:D :D :D :D Os comento, la vivienda la puede vender el propietario sin sufrir ninguna penalización cuando cumpla 5 años (que ya los cumplió), pero su caracter de VPO creo y como bien dice SUSO, no lo pierde hasta que tenga 20 años. Claro está, si esa vivienda costó en su día más o menos 12 millones de las antigüas pesetas, el resto, es el beneficio que pretende sacar el vendedor. Por eso os comentaba que el banco si la tasara, creo que lo haría no a precio de mercado, sino a precio de vivienda protegida. Y por lo que comentais, no veo solución alguna.... Y una ampliación de hipoteca??? se podría hacer algo de eso sobre la que ya tuviese???? En fin, mu chungo. De todas formas muchas gracias a todos de nuevo por estar ahí.
Un abrazo
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Hay que ver lo de los 20 años... ya te digo que hay algunas CCAA como la del Pais Vasco en las que la VPO tiene caracter indefinido.

El tasador la tasa a precio de mercado, pero es que una VPO no es una vivienda libre y, por tanto, no compite en el mismo mercado salvo de forma ilícita. La VPO está en un mercado intervenido y si la Comunidad Autónoma se entera de la compraventa después de que tu hermano haya pagado, le puede quitar el piso pagándole el precio máximo estipulado por el expediente de VPO (que creo que considera un incremento del 6% anual respecto del precio de origen, pero esto lo digo de oídas) y tu hermano se quedaría con una deuda de la parte que dió en negro y sin piso.

Yo, desde luego, seguiría el consejo de Jucarlos, que algo sabe del tema... que espere que el mercado está a la baja y como nos llegue a afectar de verdad la crisis de los Hipotecarios Subprime (y lo hará), ya verás cómo se va a poner el asunto... Si quiere independizarse ahora: alquiler y si quiere invertir: deuda pública... al menos hasta que se vea por donde anda el mercado.

Antes de comprar que le eche un vistazo al blog de jucarlos, que aclara muuuuchas cosas de lo que va a suceder a corto y medio plazo.
 
  • #13
Suso dijo:
Yo, desde luego, seguiría el consejo de Jucarlos, que algo sabe del tema... que espere que el mercado está a la baja y como nos llegue a afectar de verdad la crisis de los Hipotecarios Subprime (y lo hará), ya verás cómo se va a poner el asunto... Si quiere independizarse ahora: alquiler y si quiere invertir: deuda pública... al menos hasta que se vea por donde anda el mercado.

Antes de comprar que le eche un vistazo al blog de jucarlos, que aclara muuuuchas cosas de lo que va a suceder a corto y medio plazo.
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Sabio consejo. :ok::
 
  • #14
Jucarlos, deberías poner un enlace a tu blog en tu firma.... que cada vez que se loq uiero recomendara alguien y no estoy en mi ordenador me cuesta dios y ayuda encontrar la dirección ;-)
 
  • #15
A parte de todo lo comentado no está mal recordar que si esto es como se está contando es una estafa. Es una estafa que hace el que vende y nos estafa tanto a todos nosotros como al que compra. Yo con cosas como esta me enfado muchísimo por que mientras unos especulan con pisos que en teoria deberian ser para familias que no pueden acceder a pisos de mercado libre esas familias que se quedan fuera las pasan canutas para llegar a fin de mes por que tienen que ir al mercado libre y pagar los pisos a precio de oro que es donde deberia haber comprado es estafador-especulador.
 
  • #16
Lo mismo que estaba pensando yo.
 
  • #17
Sí y no...... vamos que es un delito vender un piso de VPO al precio de uno libre y es muy difícil puesto que las autoridades controlan los precios oficiales de venta de las VPO. De hecho yo ya he dicho que no se puede hacer más que de manera ilícita, pero en la situación de vender no están solo los especuladores también puede haber muchas circunstancias familiares y laborales que te pueden obligar a vender una vivienda que tienes.

Lo que es de juzgado de guardia es que todo el sistema de compraventa de vivienda se ofrezca a mirar hacia otra parte cuando un propietario quiere hacer este tipo de venta y no le digan que eso no se puede hacer. Las inmobiliarias tendrían mucho que decir al respecto.

¿la solución? que los organismos competentes ejecutasen sus opciones de compra siempre sobre las transacciones de VPO y que las revendiesen al precio debido a nuevos solicitantes de VPO.

Creo que ese aspecto es bastante mejorable.
 
  • #18
Si os cuento cómo engañaron los de Tecnocasa -que no yo- a los pobres que compraron mi anterior vivienda.....
 
  • #19
Suso dijo:
¿la solución? que los organismos competentes ejecutasen sus opciones de compra siempre sobre las transacciones de VPO y que las revendiesen al precio debido a nuevos solicitantes de VPO.
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Totalmente de acuerdo.:ok::
 
  • #20
Con la protección oficial hay incluso ventas ANTES que expire el plazo de la calificación.

Las hacen por contrato privado y lo elevan a público sólo tras ese plazo... cno lo cual hay gente que paga MILLONES (de pesetas :D) y hasta escritura tiene un papel, pero no casa... ::bash::

Cuidadín :ok::
 
  • #21
¿y cómo consiguen un préstamo con garantía real sin tener la propiedad sobre la misma?

o dicho en roman paladino...¿cómo coño consiguen que el banco les dé la pasta con un papelito?
 
  • #22
Hola,

el tasador puede hacer la tasación donde refleja el valor legal de VPO, y aparte el valor de mercado si fuese de renta libre. Yo lo he visto hacer (SOTASA) y yo he visto a un banco (Caixa Catalunya) que dio el 80% del valor de tasación de mercado, bastante superior al legal de VPO, sin avales, con avales podía llegar al 100%. Repito, hasta el 100% del valor de mercado con avalistas.

O sea resumiendo:

TASACIÓN;
Valor legal de VPO = X€
Valor de mercado = Y€

BANCO;
Hasta el 80% de Y€ sin avales
Hasta el 100% de Y€ con avales

Y Bancaja lo mismo, te da hasta el 100% del valor legal, o hasta el 80% del valor de mercado.

Vamos, esto según tengo entendido (que no quiere decir que yo sea un entendido ;-) )

Un saludo
 
  • #23
:p :p
 
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